「まさか自分が住宅ローンの返済を延滞するなんて！」

住宅ローンの返済滞納で悩む人の多くは、こう思っているはずです。

家を購入するときは、家庭の収入から逆算してローンを組みますから、返済が難しくなるなんてそう考えないかもしれません。

しかし、現実には、家族の病気、減給、失業、長い人生はたくさんのトラブルが待ち受けています。

今回の体験者である足立さんも、奥さんの病気やバブル崩壊を経て返済が難しくなり、住宅売却、破産を経験されました。

足立さんは本当に残念な結果になってしまいましたが、実は足立さんの対応次第で破産という最悪の結果を回避することができたかもしれないです。

今回はその対応策を現役ファイナンシャルプランナー3名に聞きました。

• 住宅ローンの借換えで利息負担を減らす
• 住宅ローン以外の借金は個人再生で圧縮
• 住宅ローン特則による返済計画の調整

これらのノウハウは、すでに住宅ローンを組んでいて、返済に困っている方であれば、知っておいて絶対に損はありません。

記事の後半で詳しく紹介しますので、お見逃しなく。

4,500万円を返済できずに住宅ローン破産

当時はバブル景気の真っ只中でした。

年収は700万円以上ありましたし、共働きで家計に余裕があったので、私たちは家を建てる決心をしたのです。

ただ、当時の私は、趣味など好きなものにお金を使っていたので、蓄えはほとんどありません。

それでも、「家ぐらいは簡単に建てられる」と思っていたのです。

総額4,500万円のローンを組む

はじめは、西日本銀行（当時）の住宅ローンだけで済む予定でしたが、予定より建築費が大幅にかさんだため、他行でもローンを組むことになりました。

はっきり覚えていませんが、西日本銀行のカードローンのほか、福岡銀行、JACCS、アコム、プロミスなどの複数社から借入れたと思います。

当時は年収が高かったうえに共働きですし、「家を建てる費用」と言えばどこも喜んで貸してくれました。

金利は、西日本銀行の住宅ローンは変動金利で8%以上、その他は20%以上あったと思います。

たしか30年くらいで完済する予定でした。

バブル崩壊と妻の病気で返済が困難に

家が完成してから3年後。

1991年にバブルがはじけ、機を一にするように妻が卵巣癌を発病しました。

この頃、月10万円は返済していたと思うのですが、妻が病気で働けなくなったうえに、バブル崩壊の影響で年収が100万円以上ダウンしてしまいます。

また、妻の病院代としてひと月7万円以上はかかっていたので、私の稼ぎだけでは、とてもローンを返済していくことはできません。

そこで、妻の父が住宅ローンの大部分を肩代わりしてくれることになったのです。

大変助かりましたが、それでも完済には及びませんでした。

ローンの返済は、まだ1,000万円以上も残っていたのです。

おまけに、金利は銀行でも10％前後の高金利。

利息を返済するだけで精一杯という日々が続きます。

家を売却しても買値の3分の1にしかならず

これ以上返済を続けるのは無理だと悟った私は、とうとう家を手放すことにします。

でも、売却してもわずか1600万円弱にしかならないとのことでした。

購入価格の3分の1です。

とてもショックでしたが、売却以外に道は残されていません。

家を売却したお金はすべて返済にあてましたが、それでも完済にはいたりませんでした。

自転車操業で家計は燃え盛る車のよう

やがて、懸命な治療の甲斐なく、妻が亡くなりました。

しかし、私には悲しみにひたる余裕もありません。

家計は火の車どころか、燃えさかる火事のような状態だったからです。

新規で借入れをしつつ、給料のほとんどを返済にあてないと家計を回していけません。

この頃の支払いはアクロバットでした。

A社に返済しては再び借入れ、次はB社に返済しては再び借入れ...の繰り返しです。

頭のなかでは「もう無理」とわかっていましたが、見栄っ張りな私はどうにか自力で返そうとしていたのです。

残された道は破産のみ

1998年、最終的にどこからも借りられなくなった私に残された道は破産（※1）しかありませんでした。

私は、妹の夫に紹介された弁護士に依頼し、破産の手続きをお願いすることになったのです。

免責が下りるまでには半年くらいかかりましたが、無事に免責が下り、私はすべての借金から開放されました。

しかし、「多重債務を抱えた末に破産した」という心の傷は消えません。

誰にも知られないように、細心の注意を払って弁護士事務所や裁判所に通ったときの気持ちは、忘れようにも忘れられません。

二度とあんな思いはしたくありませんね。

※1
裁判所に破産を申し立てると、所有財産（預金・家・車など）のほとんどはお金に換えられ、借金の返済にあてられます。それでも返済が残る場合、裁判所が免責とすれば、残りの借金の返済義務はなくなります。つまり、事実上借金をゼロにするための手続きです。ただ、場合によっては免責が下りない場合もあるので注意してください（例：ギャンブルのために借金をした場合など）。ちなみに、その他の破産の体験談はこちらからご覧になれます。

ファイナンシャルプランナーが教える！住宅ローンの返済が困難になった時の対処法

今回は、3名のファイナンシャルプランナーに、「住宅ローンの返済が困難になった時の対処法」をうかがいました。

足立さんのケースでは、早めに売却を検討していれば、もっと高い値段で売れた可能性も充分にあります。

では、どのタイミングで売却の検討を始めればよかったのでしょうか？

「売却すべきかどうか」を検討するうえで、指標となるのが、年収に占める返済額の割合です。

たとえば、長期固定金利住宅ローン「フラット35」の場合、以下の条件を満たさなければローンを組むことができません。

• 世帯年収400万円未満の場合：年間合計返済額（※2）の割合が世帯年収（総支給額）の30%以下
• 世帯年収400万円以上の場合：年間合計返済額（※2）の割合が世帯年収（総支給額）の35%以下

もし年間合計返済額が世帯年収（総支給額）の35%を超えるようであれば、売却も検討すべきでしょう。

仮に、返済中に年収が下がってしまったなら、改めて見直しをしなければなりません。

足立さんのケースでは、奥様の病気が発覚したときにすぐ売却を検討するべきだったのではないでしょうか。

※2
住宅ローンのほか、自動車ローン、教育ローン、冠婚葬祭ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、クレジットカードの分割払いやリボ払いなど、すべての返済を含みます。

住宅ローンの支払いが困難でも家を手放したくないなら、住宅ローンの借換えを検討するのもひとつの手です。

たとえば、住宅ローンを25年間支払う場合、金利6%と10%では、支払う利息の総額に1000万円もの差があります。

ちなみに、足立さんが住宅ローンを組んだ1990年前後だと、住宅ローンの金利は8%超が主流でした。

しかし、当時は住宅金融公庫（現 住宅金融支援機構）が金利6%程度で個人への融資を行っていたため、より低い金利での借換えは可能だったと考えられます。

また、なかには借り換えをせずに金利を引き下げられるケースもあります。

現在、住宅ローンを組んでいる銀行に金利引下げの交渉をするのです。

交渉へ行く際は、他行の住宅ローンの金利を引き合いに出し、「金利を引き下げてくれないなら借り換えする」という駆け引きをしましょう。

住宅ローンの借り換えには、手間もお金もかかるので、利用中の銀行に金利を引き下げてもらうほうが楽ですからね。

住宅ローンの借換えにかかる費用

住宅ローンの借換えには、下記のような費用がかかります。

数十万円の費用を必要とすることもありますが、長い目でみて数百万円単位で利息をカットできるなら、借り換えを検討する価値はあります。

※3
住宅ローンの借換え費用は銀行によって費用差が大きく、保証料が無料の銀行もあります。

※4
抵当権とは、お金を借りる際に土地や住宅などの不動産に設定する担保権のことです。たとえば住宅ローンの返済ができなくなった場合、土地や住宅などの財産は抵当権をもっている銀行が優先的に取り上げることができます。

個人再生は債務整理方法のひとつで、特定の条件を満たせば住宅ローンを除く借金を圧縮することができます。

住宅ローンを除いた借金が1500万円未満なら、原則として5分の1に圧縮することができます。

一方、500万円未満の場合は最大でも100万円までにしか圧縮されません（100万円未満の場合は一切減らない）。

圧縮された借金は、原則として3年間で返済していくことになりますが、返済が難しくなった場合、最長で2年間延長できます。

足立さんの借金の内訳はわかりませんが、たとえば住宅ローン以外に1,000万円の借金があった場合、個人再生をすれば200万円程度に圧縮できたのです。

個人再生の利用条件は？

下記の条件を満たせば個人再生を利用できます。

• 借主が法人ではなく個人
• 住宅ローンを除く借金総額が5,000万円以下
• 今後3～5年間にわたって継続的に収入を得る見込みがある
• 貸主の数または借金額の2分の1以上の合意がある
• 過去に破産経験がある場合、免債確定から7年が経過している

個人再生の費用は？

個人再生は、地方裁判所が再生計画を認可しなければ実行されません。

再生計画とは、「借金をいくら減額し、減額後の借金をどのように返済していくか」という計画案のことです。

民事再生法にのっとって作成する必要があるので、弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。

弁護士費用なども含めると、個人再生には下記の費用がかかります。

※上記は例です。いずれの費用も、裁判所・弁護士・司法書士によって異なるので注意してください。

個人再生委員とは、地方裁判所に個人再生の手続きを任された弁護士のことです。

再生計画のチェックや個人再生の手続きに関する意見書を裁判所に提出する役割を担います。

個人再生委員を選任するかどうかは、裁判所の判断次第です。

弁護士などの代理人が申立てる場合は個人再生委員を選任しないという地方裁判所がある一方で、本人申立ての場合も代理人申立ての場合も、かならず個人再生委員を選任する地方裁判所もあります。

いずれにせよ、個人再生の手続きには数十万円の費用がかかりますが、住宅ローン以外の借金を5分の1に圧縮できるメリットは大きいですよね。

個人再生には、住宅ローン特則という制度があります。

住宅ローン特則は、個人再生を選択した人が利用できる制度で、利用条件を満たせば住宅ローンの返済スケジュールを組み直すことができます。

住宅ローン特則の利用条件は？

住宅ローン特則を利用するためには、個人再生の利用条件を満たしたうえで下記の条件を満たす必要があります。

• 個人が所有している住宅であること
• 住宅ローンの用途が住宅の新築・購入・リフォームのための資金
• 住宅ローンが分割払い契約
• 建物の床面積の半分以上が自らの居住用スペース
• 建物に住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
• 代位弁済（※5）があった場合、代位弁済から6ヶ月以上経過していないこと

※5
銀行で住宅ローンを組む場合は、保証会社が保証人となることが多いです。そして、借主が返済を一定期間（一般的には61日以上）滞納した場合、保証会社がローンの残高を肩代わりして支払います。これを代位弁済と言います。代位弁済後、借主は銀行ではなく保証会社に返済していくことになります。

住宅ローン特則でできることは？

住宅ローン特則を利用すると、下記のように住宅ローンの返済計画を調整することができます。

• 1返済が遅れている分の元本・利息・遅延損害金は3～5年間で分割払いし、それ以外の返済はこれまで通り続ける
• 21の案による返済が難しい場合、住宅ローンの返済期間を最長で10年間延長し、月々の返済額を減らすことができる（ただし、原則として70歳までに完済する計画でなければならない）
• 32の案による返済が難しい場合、住宅ローン以外のローンを返済しなければならない期間（3～5年間）に限り、住宅ローンの返済を「元本の一部＋利息のみ」におさえることができる
• 43の計画案による返済が難しい場合、貸主である銀行の同意があれば、住宅ローンの返済条件をさらに緩和できる（返済期間を10年以上延長する、利息の一部をカットする、遅延損害金が免除される、など）

家を手放したくない場合は、まず弁護士や司法書士に相談し、「個人再生および住宅ローン特則」の利用も視野に入れてマイホームを守る方法を探しましょう。

しかし、個人再生・住宅ローン特則の利用条件を満たしていない場合や、個人再生・住宅ローン特則を適用しても完済できる見込みがない場合は売却を検討すべきでいいでしょう。

個人再生や住宅ローン特則を利用するとしても、その後完済できなければ意味がありません。

重要なのは、最終的に住宅ローンを完済できる見込みがあるかどうかです。

具体的には、全ローンの返済額を世帯収入（手取り）の20～25%におさめましょう。

難しい場合は、売却や破産を検討してください。

家を売却しても返済の目処が全く立たない場合、残された道は破産しかありません。

しかし、より早く破産を検討すべきタイミングがあるとすれば、それは「家を手放してもいい」と思ったときです。

なぜなら、売却と破産のどちらを選択しても、「家を手放す」という結果は変わらないからです。

それなら、早めに破産を決断し、早めに人生を再スタートさせるほうが前向きでしょう。

足立さんのケースでいえば、家の売却を決断したときに、破産について検討するべきだったのではないでしょうか。

足立さんは、住宅ローンの大部分を奥様のお父さんに肩代わりしてもらいました。

しかし、ローンの返済は、「金利の高いものから返済していく」というのが鉄則です。

たとえば、下記のような借金を負っているとしましょう。

住宅ローン：3,000万円（金利8%）
カードローン：1,000万円（金利20%）

この状況で2,000万円を肩代わりしてもらう場合、それらをすべて住宅ローンにあてるとしたら、残った借金の内訳は下記のようになります。

住宅ローン：1,000万円（金利8%）
カードローン：1,000万円（金利20%）

一方、カードローンの返済を優先すると、残った借金の内訳は、

住宅ローン2,000万円：（金利8%）

残った借金額はどちらも2,000万円ですが、そのうちの1.000万円には12%の金利差があります。

当然、金利が高いほど支払わなければならない利息も増えますよね。

足立さんの借金の正確な内訳はわかりませんが、返済するなら、まず金利の高いローンから返済すべきだったのです。

まとめ

それでは、今回、3名のファイナンシャルプランナーにいただいたアドバイスのポイントをまとめましょう。

• 年間合計返済額の割合が世帯年収（総支給額）の35%を超えるようであれば、住宅の売却を検討すべき
• 家を手放したくないなら、住宅ローンの借換えや現在の銀行への金利引き下げ交渉を検討すべき（ただし借り換えには数十万円の手数料がかかる）
• 個人再生により住宅ローン以外の借金を圧縮できる（住宅ローンを除いた借金が1,500万円未満なら原則として5分の1）が、手続きには数十万円の費用がかかる
• 個人再生の住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンの返済計画を調整できる（例：最長10年間の返済期間延長）
• 「住宅を手放してもいい」と思ったら、なるべく早めに破産を選択するのも手
• 異なる金利で複数の借金がある場合は、金利の高いものから返済する

足立さんのケースでは、奥様の病気が発覚した段階で住宅の売却や破産を検討すべきでした。

どうしても家を手放したくないのであれば、借り換えや個人再生など 他の手段を探さなければなりませんでしたね。

そうすれば、お義父様からの援助もあったので、完済できたかもしれません。

いかがでしたか？

住宅ローンを返済中の方や返済に困っている方の参考になれば幸いです。

なお、他にも住宅ローンの返済が困難になった方の体験談や、借り換えせずに住宅ローンの金利を下げる方法を特集していますので、あわせて参考にしてください。

ファイナンシャルプランナー紹介

最後に、今回アドバイスを下さったファイナンシャルプランナーの皆様を紹介します。