「自分が住む家だからとことんこだわりたい！」

「こだわりの家をイチからつくりたい！」

そんな夢をもつ私たちにとって、注文住宅はマンションや建売より魅力的な存在ですよね。

でも、注文住宅を建てるとなると、建売よりもハードルが高くなります。

なぜなら、家が完成していないと住宅ローンの融資が下りないから。

まだ家が完成していない段階でまとまった資金が必要になる注文住宅は、それだけハードルが高くなってしまうんですね。

そこで必要になるのが「つなぎ融資」。

つなぎ融資は一言でいうと、家の完成までにお金を借りられる中継ぎ投手のような存在です。

今回は、注文住宅でつなぎ融資が必要になる理由と利用時の注意点、つなぎ融資の代わりとなる方法など、つなぎ融資を考える前に知っておきたいことをマルっとまとめてみました。

営業マンのいうことだけに惑わされず、賢い選択をしていきましょう！

• 目次
• つなぎ融資（つなぎローン）とは？どうして必要なの？
  • 住宅が完成していないと融資を受けられない
  • 注文住宅の場合、住宅完成前から費用が必要？
  • 住宅完成前の費用をつなぎ融資でおぎなうことができる！
  • つなぎ融資を利用するときの流れ
• つなぎ融資を利用するなら知っておきたい！注意点
  • つなぎ融資を行っていない金融機関が多い
  • 金利や手数料が高い
  • 自己資金が必要な場合も
• つなぎ融資の費用をできるだけおさえるには？
  • 低金利のつなぎ融資を利用する
  • 自己資金を投入する
  • 融資期間を短くする
• つなぎ融資に代わる方法はないの？
  • 不動産を持っている場合は抵当に入れる
  • ダブルで住宅ローンを組んで借り換える
  • つなぎ融資不要の住宅ローン「すまいとマネープラン」を利用するのも手
• 結局、どの方法が一番オトクなの？
• まとめ

この記事の編集者情報

• 

  木村 澪子私が編集者です！

  テレビ・雑誌等の取材歴15年。ファイグーではお金の話をわかりやすく、よりリアルにお伝えするために、背景や当事者の気持ちに寄り添う取材を心がけています。銀行マン、証券マン、利用者などからぶっちゃけたお話を聞くにつけ、「消費者も賢くならなければ…」と痛感する日々です。家族は夫・娘・ザリガニ2匹。

つなぎ融資（つなぎローン）とは？どうして必要なの？

土地を購入して注文住宅を建てる場合、多くの方がつなぎ融資を検討することになります。

住宅ローンのつなぎ融資とは、土地購入代金、建物の工事費用（着工金、中間金）を支払うためのつなぎのローンです。

なぜ、通常の住宅ローンだけでなく、つなぎ融資が必要になるのでしょうか。

一言でいうと、

「住宅の完成後でないと融資を受けられないが、費用は完成前に必要だから」

です。

どういうことか、くわしく説明していきましょう。

住宅が完成していないと融資を受けられない

通常は、住宅が完成していないと住宅ローンの融資を受けられません。

注文住宅完成から、住宅ローン融資実行までの流れをみてみましょう。

つまり、登記登録（建物表題登記、所有権保存登記）と、抵当権の設定登記を済ませないと、住宅ローンの融資が下りないのです。

※1
建物表題登記・・・新しい建物を建てたときに、建物の内容などを登録するために行う登記

※2
所有権保存登記・・・新しい建物を建てたとき、所有者を登録するために行う登記

※3
抵当権の設定登記・・・抵当権を設定するために行う登記です。この登記をしておくことで、債務者（借り手）が返済困難におちいった場合、債権者（金融機関）は建物・土地を競売にかけることができます。

注文住宅の場合、住宅完成前から費用が必要？

注文住宅の場合、建てる前からつなぎ資金が必要です。

まず、土地を購入する場合は、その代金が必要となります。

また、家を建てるための工事費用は、通常、何回かに分け支払いが必要ですね。

詳細は工務店やハウスメーカーによって異なりますが、もっとも多いのは、

• 着工前（着工金を支払う）
• 建築中（中間金、上棟金を支払う）
• 完成後（残金を支払う）

このように、合計3回の支払いになるパターンです。

工事費用全体を3等分する場合もありますし、全体の10％ほどを着工金として最初に支払い、残りを分割して支払う場合もあります。

なお、住宅完成後の残金は、住宅ローンの融資実行後に支払うことも多いです。

登記登録（建物表題登記、所有権保存登記）と抵当権の設定登記が済んでいれば、住宅ローンの融資が下りるので、そこから支払うことができます。

住宅完成前の費用をつなぎ融資でおぎなうことができる！

つなぎ融資は抵当なしで申請可能なため、住宅完成前に融資を受けられます。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンに付随するサービスです。

基本的に、住宅ローンとつなぎ融資は同じ金融機関で受ける必要があります。

つなぎ融資を利用するときの流れ

ここで、つなぎ融資を利用するときのおおまかな流れ（主に契約・ローン・支払いに関する流れ）を説明します。

※4
所有権移転登記・・・土地を購入して、所有権が変わったときに行う登記。

つなぎ融資を利用するなら知っておきたい！注意点

つなぎ融資なら、手軽に住宅完成前の費用を用立てられますが、もちろん注意点もあります。

ここで、つなぎ融資を利用する前に知っておきたいデメリットを紹介しておきましょう。

つなぎ融資を行っていない金融機関が多い

そもそもつなぎ融資を行っていない住宅ローンも多いので注意が必要です。

たとえば、下記の銀行の住宅ローンは低金利で人気がありますが、いずれもつなぎ融資には対応していません。

• じぶん銀行
• 住信SBIネット銀行
• ソニー銀行
• 三井住友信託銀行

金利や手数料が高い

つなぎ融資の金利・手数料はどのくらいかかるのでしょうか？

※下の表は右にスクロールすることができます。

このように、通常の住宅ローンに比べて金利が高いです。

また、事務手数料や保証料等で数万円～10万円ほどかかるケースがあり、そこに収入印紙代もかかります。

収入印紙代は下の表のとおりです（融資金額によって異なります）。

住宅ローンつなぎ融資の利息の計算方法は？

つなぎ融資を受けてから、完済するまで（住宅ローンの融資が実行されるまで）、日割りで利息が発生します。

計算式は以下のとおりです。

融資金額×金利（年率）÷365日×融資期間

たとえば、下記のスケジュールで土地を購入して注文住宅を新築する場合、

土地代（3,000万円）入金
⬇
60日後
着工金（600万円）入金
⬇
60日後
中間金（600万円）入金
⬇
60日後
住宅完成・登記完了・住宅ローン融資実行（つなぎ融資完済）

いくらの利息・手数料がかかるでしょうか？（金利は3%と仮定）

土地代に対して発生する利息・・・3,000万円×3％÷365（日）×180（日）=約44万3,836円

着工金に対して発生する利息・・・600万円×3％÷365（日）×120（日）=約5万9,178円

中間金に対して発生する利息・・・600万円×3％÷365（日）×60（日）=約2万9,589円

合計で、53万2,603円の利息。

さらに、事務手数料10万8,000円（税込み）、収入印紙代2万円も上乗せすると、合計でなんと66万603円になります。

自己資金が必要な場合も

住宅ローンつなぎ融資の利息や事務手数料の支払開始日（いつから支払い開始か）は、金融機関によってさまざまです。

例）

• つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
• 住宅ローン融資実行日に一括払い
• 初回融資以降、毎月払い

仮に、「つなぎ融資実行時に融資金から差し引かれる」場合、不足分（利息や事務手数料の分）は自分でまかなう必要があります。

さきほどの例でいうと、

土地代として振込みされる金額・・・3,000万円－44万3,836円－10万8,000円＝2,944万8,164円
➡ 55万1,836円は自分で用意しなければならない

着工金として振込される金額・・・600万円－5万9,178円＝594万822円
➡ 5万9,178円は自分で用意しなければならない

中間金として振込される金額・・・600万円－2万9,589円＝597万411円
➡ 2万9,589円は自分で用意しなければならない

ということになります。

住宅ローンの融資や住宅完成が遅れたらどうなる？

場合によっては、住宅ローンの融資実行が遅れることがあります。

そのため、工務店やハウスメーカーに対し、

「住宅完成後の残金の支払いは、住宅ローンの融資実行まで待ってもらえるか？」

と確認しておきましょう。

工務店やハウスメーカーによっては、遅れると違約金を請求される場合があります。

一方、完成日が延期になった結果、住宅ローンの融資実行が遅れることもあるので、要注意。

この場合、つなぎ融資の延長が必要になるため、追加で利息が発生しますし、事務手数料が再度発生することもあります。

つなぎ融資の費用をできるだけおさえるには？

つなぎ融資の費用をできるだけおさえるには、どうすればいいのでしょうか？

低金利のつなぎ融資を利用する

いうまでもありませんが、金利が低かったり、手数料が安かったりすれば、そのぶん費用をおさえられます。

さきほどの例でいうと、金利2.5%のつなぎ融資を組むとしたら、いくらの利息が発生するのでしょうか？

土地代に対して発生する利息・・・3,000万円×2.5％÷365（日）×180（日）=約36万9,863円

着工金に対して発生する利息・・・600万円×2.5％÷365（日）×120（日）=約4万9,315円

中間金に対して発生する利息・・・600万円×2.5％÷365（日）×60（日）=約2万4,657円

合計で44万3,835円の利息を支払うことになります（金利3%の場合にくらべて8万8,768円も安くなりました）。

自己資金を投入する

「自己資金でどれだけ支払えるか」もポイントです。

さきほどの例で、800万円を自己資金でまかなう場合、利息はいくらになるのでしょうか？

土地代に対して発生する利息・・・2,200万円×3%÷365（日）×180（日）=約32万5,479円

着工金・中間金に対して発生する利息は変わらないので、合計41万4,246円の利息を支払うことになります（自己資金なしの場合にくらべて11万8,357円も利息が安くなりました）。

融資期間を短くする

つなぎ融資の期間をできるだけ短くすることも大事です。

着工金や中間金の支払時期について、工務店やハウスメーカーと相談して、できるだけ支払時期を遅らせてもらせてもらいましょう。

支払時期が遅れればそのぶん融資期間が減るので、かかる利息も減りますよね。

つなぎ融資に代わる方法はないの？

「つなぎ融資だと利息や手数料が高い！他に方法はないの？」

こんな風に思いますよね。

そこで、ここからはつなぎ融資の代替手段についてそれぞれ解説していきます。

不動産を持っている場合は抵当に入れる

まずは、持ち家などすでに持っている資産を担保にする方法を紹介しましょう。

住宅ローンの抵当として認められれば、住宅完成を待たずに融資を受けることができます。

分割融資や土地先行融資を利用する

なかには、土地購入時や建物建設の着工金、中間金入金のタイミングで分割融資してくれる金融機関もあります。

たとえば、下記の銀行では、住宅ローンの分割融資や土地先行融資に対応可能です。

※下の表は右にスクロールすることができます。

※「事務手数料」「保証料」「収入印紙」「その他費用（登記費用など）」については、分割融資にすることによって余計に発生するものをピックアップしています。

分割融資・土地先行融資のメリット

金利はもともとの住宅ローンの金利（つなぎ融資とちがって割高でない）を利用できるメリットがあります。

つなぎ融資は2%～3%台の高金利なので、これは大きいですよね。

分割融資・土地先行融資のデメリット

一方で、下記のようなデメリットがあります

• 分割融資のたびに契約が必要な場合は、手間がかかる（毎回来店が必要なことも）
• 分割融資のたびに事務手数料、保証料等を支払わなければならないケースもある
• 登記費用が割高になる（0.3%軽減税率が適用されない）

分割融資の流れは？

基本的な流れは、つなぎ融資の場合と同じです。

ダブルで住宅ローンを組んで借り換える

はじめにつなぎ融資可能な住宅ローンを組み、住宅完成後、融資が実行されたタイミングでお目当ての住宅ローンに借換える方法もあります。

どういう流れになるの？

具体的には、下記の流れとなります（A銀行の住宅ローン＝お目当てのローン、B銀行の住宅ローン＝つなぎ融資のために利用するローンという前提です）。

※5
このとき、B銀行には「すぐに借り換える予定であること」を明かしてはいけません。通常通り、「35年などの長期で住宅ローンを支払っていく」という体で申込みをしてください。

ダブルで住宅ローンを組んで借り換えるメリット

お目当ての住宅ローン（つなぎ融資や分割融資に対応していないローン）を利用できることです。

たとえば、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、じぶん銀行など、低金利で人気の住宅ローンは、いずれもつなぎ融資・分割融資に対応していません。

でも、ダブルで住宅ローンを組んで借り換える方法なら、これらの人気ローンも利用可能になりますね。

ダブルで住宅ローンを組んで借り換えるデメリット

一方、下記のようなデメリットがあります。

• 申込み、審査、契約手続き等が2回必要になる
• 印紙代、保証料、事務手数料、保険料等が2倍かかることも

基本的に、つなぎ融資用の住宅ローンに支払う手数料等はムダになってしまいます。

そのため、手数料等を一括払いするタイプか、毎月の返済時に支払っていくタイプ（利息に上乗せするタイプ）がある場合は、後者のほうがお得です。

つなぎ融資不要の住宅ローン「すまいとマネープラン」を利用するのも手

ERIソリューションという会社が金融機関と提携して提供している「すまいとマネープラン」をご存知でしょうか？

すまいとマネープランのメリット

すまいとマネープランには、以下のメリットがあります。

• 着工前に、住宅ローンの全額融資を受けられるので、つなぎ融資不要
• 住宅完成まで保証してくれる（万が一、建築途中で工務店やハウスメーカーが倒産した場合は、残りの工事を請け負う業者を手配）
• 工務店やハウスメーカーへの支払いは出来高払い（すまいとの調査員が建築過程のチェックを行い、進捗状況に応じた代金を支払う）

また、すまいとマネープランを利用するからといって、特別条件・審査が厳しくなるようなことはありません。

すまいとマネープランのデメリット

とはいえ、いくつかデメリットもあります。

ひとつは、利用できる住宅ローンが少ないこと。

※ソニー銀行では、土地購入資金をローンに含められません。

ほかにも、下記のようなデメリットがあります。

• 「支払方法が通常と異なる（すまいと独自の方法になる）」「工務店での手続きが煩雑になる」などの理由から工務店にすまいとマネープランの利用を拒否される可能性がある
• 融資が実行されたらすぐにローンの返済がはじまる
• 信託口座設定料として6万円（税抜）、支払手数料として建築請負工事代金の1％を支払う必要がある（例、工事の代金が2,000万円だった場合、計26万円をすまいとへ支払うことになる）

結局、どの方法が一番オトクなの？

ここまで、つなぎ融資、分割融資、ダブル住宅ローン、すまいとマネープランなどさまざまな方法を紹介してきましたが、どれが一番オトクなのでしょうか？

結局のところ、支払総額を比べてみないとわかりません。

たとえば、つなぎ融資の金利が低くても、住宅ローン本体の金利が高いとトータルで損してしまうかもしれませんよね。

そのため、住宅ローンを比較する場合は、完済までのトータルの支払額を比較するようにしましょう。

• 利息総額（つなぎ融資を利用する場合はその分も含めて）
• 事務手数料
• 保証料
• 保険料（団体信用生命保険、火災保険など）
• その他手数料
• 登記費用

このように、すべての支払額を計算して、比較してください。

まとめ

最後になりましたが、今回のポイントをまとめましょう。

つなぎ融資とは？

• 住宅完成前に、土地購入代、建物建築の着工金、中間金などをまかなうためのローン
• 基本的に、住宅ローンとつなぎ融資は同じ金融機関で受ける必要がある

つなぎ融資のデメリット・注意点

• つなぎ融資を行っていない金融機関も多い
• 金利が高い（2%台～3%台）
• 手数料や保証料で数万円～10万円程度かかることも
• 印紙代がかかる（1万円～2万円）
• つなぎ融資を受ける際、融資金から利息や手数料が差し引かれる場合は、その分を自己資金でまかなわなければならない
• 住宅ローンの融資実行が遅れると違約金を請求される場合がある。工務店やハウスメーカーへ「住宅完成後の残金の支払いを住宅ローンの融資実行まで待ってもらえるか」確認しておくべき。
• 住宅完成日が延期になった場合、つなぎ融資の延長にともない、追加で利息・事務手数料が必要

つなぎ融資の費用をおさえるためには

• 低金利や、手数料の安いつなぎ融資を利用する
• 自己資金を投入する
• つなぎ融資の期間をできるだけ短くする

つなぎ融資に代わる方法

• すでに不動産を持っている場合は抵当に入れて住宅ローンの融資を受ける
• 分割融資や土地先行融資を利用する
• はじめにつなぎ融資用の住宅ローンを組み、住宅完成後、融資が実行されたタイミングでお目当ての住宅ローンに借換える
• 「すまいとマネープラン」を利用する

結局どの方法がオトク？

• 結局のところ「どの方法がオトクなのか」を知りたいなら、支払総額を比べてみないとわからない
  • 利息総額（つなぎ融資を利用する場合はその分も含めて）
  • 事務手数料
  • 保証料
  • 保険料（団体信用生命保険、火災保険など）
  • その他手数料
  • 登記費用

いかがでしたか。

今回、つなぎ融資をメインに紹介してきましたが、場合によっては分割融資やダブル住宅ローン、すまいとマネープランのほうがオトクかもしれません。

できるだけ支払総額を少なく済ませたいなら、それぞれ支払総額を試算して比較してみましょう。

最後になりましたが、下記では住宅ローンの金利引下げ方法について特集しています。

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