住宅ローンのつなぎ融資で失敗したくないなら、これは絶対読んどけ!

つなぎ融資ってどんな時に必要?

「自分が住む家だからとことんこだわりたい!」

「こだわりの家をイチからつくりたい!」

そんな夢をもつ私たちにとって、注文住宅はマンションや建売より魅力的な存在ですよね。

でも、注文住宅を建てるとなると、建売よりもハードルが高くなります。

なぜなら、家が完成していないと住宅ローンの融資が下りないから。

まだ家が完成していない段階でまとまった資金が必要になる注文住宅は、それだけハードルが高くなってしまうんですね。

そこで必要になるのが「つなぎ融資」。

つなぎ融資は一言でいうと、家の完成までにお金を借りられる中継ぎ投手のような存在です。

今回は、注文住宅でつなぎ融資が必要になる理由と利用時の注意点、つなぎ融資の代わりとなる方法など、つなぎ融資を考える前に知っておきたいことをマルっとまとめてみました。

営業マンのいうことだけに惑わされず、賢い選択をしていきましょう!

この記事の編集者情報

  • 木村 澪子私が編集者です!

    テレビ・雑誌等の取材歴15年。ファイグーではお金の話をわかりやすく、よりリアルにお伝えするために、背景や当事者の気持ちに寄り添う取材を心がけています。銀行マン、証券マン、利用者などからぶっちゃけたお話を聞くにつけ、「消費者も賢くならなければ…」と痛感する日々です。家族は夫・娘・ザリガニ2匹。

つなぎ融資(つなぎローン)とは?どうして必要なの?

土地を購入して注文住宅を建てる場合、多くの方がつなぎ融資を検討することになります。

住宅ローンのつなぎ融資とは、土地購入代金、建物の工事費用(着工金、中間金)を支払うためのつなぎのローンです。

なぜ、通常の住宅ローンだけでなく、つなぎ融資が必要になるのでしょうか。

一言でいうと、

「住宅の完成後でないと融資を受けられないが、費用は完成前に必要だから」

です。

どういうことか、くわしく説明していきましょう。

住宅が完成していないと融資を受けられない

通常は、住宅が完成していないと住宅ローンの融資を受けられません。

注文住宅完成から、住宅ローン融資実行までの流れをみてみましょう。

住宅が完成する

建物表題登記(※1)
所有権保存登記(※2)

抵当権の設定登記(※3)

住宅ローン融資実行

つまり、登記登録(建物表題登記、所有権保存登記)と、抵当権の設定登記を済ませないと、住宅ローンの融資が下りないのです。

※1
建物表題登記・・・新しい建物を建てたときに、建物の内容などを登録するために行う登記

※2
所有権保存登記・・・新しい建物を建てたとき、所有者を登録するために行う登記

※3
抵当権の設定登記・・・抵当権を設定するために行う登記です。この登記をしておくことで、債務者(借り手)が返済困難におちいった場合、債権者(金融機関)は建物・土地を競売にかけることができます。

注文住宅の場合、住宅完成前から費用が必要?

注文住宅の場合、建てる前からつなぎ資金が必要です。

まず、土地を購入する場合は、その代金が必要となります。

また、家を建てるための工事費用は、通常、何回かに分け支払いが必要ですね。

詳細は工務店やハウスメーカーによって異なりますが、もっとも多いのは、

  • 着工前(着工金を支払う)
  • 建築中(中間金、上棟金を支払う)
  • 完成後(残金を支払う)

このように、合計3回の支払いになるパターンです。

工事費用全体を3等分する場合もありますし、全体の10%ほどを着工金として最初に支払い、残りを分割して支払う場合もあります。

なお、住宅完成後の残金は、住宅ローンの融資実行後に支払うことも多いです。

登記登録(建物表題登記、所有権保存登記)と抵当権の設定登記が済んでいれば、住宅ローンの融資が下りるので、そこから支払うことができます。

住宅完成前の費用をつなぎ融資でおぎなうことができる!

つなぎ融資は抵当なしで申請可能なため、住宅完成前に融資を受けられます。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンに付随するサービスです。

基本的に、住宅ローンとつなぎ融資は同じ金融機関で受ける必要があります。

地方銀行の銀行員Bさん談

つなぎ融資は、住宅ローンの前借りのようなものと考えてください。

つなぎ融資を利用するときの流れ

ここで、つなぎ融資を利用するときのおおまかな流れ(主に契約・ローン・支払いに関する流れ)を説明します。

土地の売買契約を結ぶ(手付金を支払う)

土地の所有権移転登記(※4)を行う

金融機関で住宅ローンとつなぎ融資を申込む

つなぎ融資の審査が下りたら、融資金で残りの土地代を支払う

工務店やハウスメーカーと建築請負契約を結ぶ

つなぎ融資の融資金で着工金を支払う

工事開始

つなぎ融資の融資金で中間金を支払う

住宅完成

登記登録(建物表題登記、所有権保存登記)、抵当権の設定登記

住宅ローンの融資実行

住宅ローンの融資金で工事費の残金を支払う

住宅ローンの融資金でつなぎ融資を完済する

※4
所有権移転登記・・・土地を購入して、所有権が変わったときに行う登記。

つなぎ融資を利用するなら知っておきたい!注意点

つなぎ融資なら、手軽に住宅完成前の費用を用立てられますが、もちろん注意点もあります。

ここで、つなぎ融資を利用する前に知っておきたいデメリットを紹介しておきましょう。

つなぎ融資を行っていない金融機関が多い

そもそもつなぎ融資を行っていない住宅ローンも多いので注意が必要です。

たとえば、下記の銀行の住宅ローンは低金利で人気がありますが、いずれもつなぎ融資には対応していません。

  • じぶん銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • ソニー銀行
  • 三井住友信託銀行

金利や手数料が高い

つなぎ融資の金利・手数料はどのくらいかかるのでしょうか?

※下の表は右にスクロールすることができます。

金融機関名
商品名
楽天銀行
つなぎローン
ARUHIフラット
つなぎ
ARUHIフリーダム
つなぎ
みずほ銀行
フラット35
つなぎローン
株式会社優良住宅ローン
つなぎ融資
(マイホーム サポートスリー)
イオン銀行
フラット35つなぎ
住宅つなぎローン
(アプラスブリッジローン)
金利 固定or変動 事務手数料(税抜) 保証料
(税抜)
その他費用 利息支払方法 つなぎ融資の対象者 つなぎ融資の上限回数 使いみち 利用者の対象地域 融資期間
2.62%(年率) 固定 10万円 不要 つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる 楽天銀行の住宅ローンのうち、「フラット35」、「フラット35S」、「固定と変動」の
いずれかに申込み、住宅金融支援機構の買取仮承認を取得した方、もしくは、楽天銀行の
住宅ローン「金利選択型」に申込み、承認を取得した方
3回
  • 土地購入代金
  • 着工金
  • 中間金
北海道、本州、四国、九州、沖縄本島、淡路島 1年以内
3.475%(年率) 変動 10万円 不要 住宅ローン融資実行日に一括払い 「ARUHIフラット35」、「ARUHIフラット35(リフォーム一体型)」、
「ARUHIフラット35パッケージ(ARUHIフラット35、ARUHIフラットα)」の
いずれかに申込み建築契約決定審査承認済の方で、なおかつ、
住宅金融支援機構による住宅融資保険の審査が承認された方
4回
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金
    (工事費用の残金)
  • 中古住宅購入資金
  • リフォーム工事一部金
全国 1年以内
3.475%(年率) 変動 10万円 不要 住宅ローン融資実行日に一括払い ARUHIフリーダム001Aに申込み

建築契約決定

審査承認済の方
4回
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金
    (工事費用の残金)
全国 1年以内
3.675%(年率) 変動 無料 不要 毎月払い みずほ銀行の「フラット 35」(機構買取型)の仮承認が下りている方 3回
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金
    (工事費用の残金)
全国 1年以内
1.37%(年率) 固定 5万4,000円+融資額×0.4% 不要 住宅ローン融資実行時に融資金から差し引かれる 下記いずれも満たす必要があります。
  • 「株式会社優良住宅ローン」で「フラット35」を申込み、融資内定済
  • 提携会社との契約に基づき、住宅を建設する
3回
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
全国 1年以内
2.97%(年率) 固定 10万円~
(借入金額の1.08~1.62%)
不要 つなぎ融資実行時に一括前払い イオン「フラット35」に申込み、住宅金融支援機構の買取仮承認を取得した方 4回
(土地先行融資+建物工事分割3回)
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 上棟金
  • 中間金
全国 3ヶ月以上1年未満
2.675%(年率) 固定 10万円 不要 抵当権仮登記+抹消の費用に6万円 住宅ローン融資実行時に融資金から差し引かれる 金融機関で、住宅ローンの融資が内定している方 3回
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
全国 1年以内

ろうきんもつなぎ融資をやっている?

※下の表は右にスクロールすることができます。

金融機関名
商品名
近畿ろうきん
四国ろうきん
九州ろうきん
中国ろうきん
長野ろうきん
北海道ろうきん
新潟ろうきん
東北ろうきん
北陸ろうきん
沖縄県ろうきん
金利 固定or変動 事務手数料
(税抜)
保証料(税抜) その他費用 利息支払方法 つなぎ融資の対象者 つなぎ融資の上限回数 利用者の対象地域 融資期間
2.48% 固定 なし 会員:0.1%~0.19%
生協会員:0.18%~0.32%
会員外:0.18%~0.36%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行の翌月から毎月支払い
  • 近畿ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員または生活協同組合へ加入している
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
近畿地方 原則半年以内
(応相談)
0.88% 固定 なし 会員:0.1~0.19%
生協会員:0.16~0.32%
会員外:0.16~0.36%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行の翌月から毎月支払い
  • 四国ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員、または勤労者互助会、生協へ加入している
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで、5,000万円以内)
四国地方 建物完成の期間内
2.6% 変動 5万4,000円 会員:0.08~0.16%
生協会員:0.12~0.16%
会員外:0.1~0.2%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 九州ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員、またはろうきん共済会、生協へ加入している
特になし
(次の融資は6ヶ月以内)
九州地方 1年以内
1.15% 変動 3万2,400円 なし 収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 中国ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員またはろうきん友の会に加入している(入会金1,000円)
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
中国地方 原則半年以内
(応相談)
1.55% 固定 なし 会員:0.08~0.16%
会員外:0.1~0.14%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 長野ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員またはくらしサポートセンターに加入している
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
長野県 1年以内
1.68% 変動 1万800万円
(融資ごとかかる)
会員:0.1~0.16%
コープさっぽろ会員:0.16~0.2%
会員外:0.16~0.22%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行の翌月から毎月支払い
  • 北海道ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員またはコープさっぽろでレインボーカードに加入している
    (しないと優遇が受けられない)
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
北海道 原則半年以内
(応相談)
1.7~1.8% 固定 なし なし 収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 新潟ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員またはゆめさきクラブに加入している
4回程度 新潟県 原則半年以内
(応相談)
1.7% 固定 なし なし
  • 収入印紙(融資ごとにその都度必要)
  • 司法書士代
つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 東北ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員または友の会に加入している
3回程度
(本体の住宅ローンの90%まで)
東北地方 1年以内
2.3% 固定 なし 会員:0.08~0.16%
会員外:0.4%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
本体の住宅ローン融資実行時に、保証料と合わせて差し引かれる
  • 北陸ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員、会員以外は加入が必要
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
  • 石川県
  • 富山県
  • 福井県
1年以内
0.975%(変動)
1.6%(固定)
変動/固定 なし 会員:0.1~0.19%
会員外:0.16~0.2%
収入印紙
(融資ごとにその都度必要)
つなぎ融資実行の翌月から、保証料と合わせて、毎月ろうきん口座から引落し
  • 沖縄ろうきんで住宅ローン審査に通った方
  • ろうきん会員、生協の会員、会員以外は加入が必要(入会金500円)
特になし
(本体の住宅ローンの90%まで)
沖縄県 1年以内

このように、通常の住宅ローンに比べて金利が高いです。

地方銀行の銀行員Bさん談

住宅ローンと同じ金利で貸してくれる金融機関もあります。交渉してみるといいかもしれません。

また、事務手数料や保証料等で数万円~10万円ほどかかるケースがあり、そこに収入印紙代もかかります。

収入印紙代は下の表のとおりです(融資金額によって異なります)。

融資金額 印紙代
100万超500万円以下 2,000円
500万超1,000万円以下 1万円
1,000万超5,000万円以下 2万円
5,000万超1億円以下 6万円

住宅ローンつなぎ融資の利息の計算方法は?

つなぎ融資を受けてから、完済するまで(住宅ローンの融資が実行されるまで)、日割りで利息が発生します。

計算式は以下のとおりです。

融資金額×金利(年率)÷365日×融資期間

たとえば、下記のスケジュールで土地を購入して注文住宅を新築する場合、

土地代(3,000万円)入金

60日後
着工金(600万円)入金

60日後
中間金(600万円)入金

60日後
住宅完成・登記完了・住宅ローン融資実行(つなぎ融資完済)

いくらの利息・手数料がかかるでしょうか?(金利は3%と仮定)

土地代に対して発生する利息・・・3,000万円×3%÷365(日)×180(日)=約44万3,836円

着工金に対して発生する利息・・・600万円×3%÷365(日)×120(日)=約5万9,178円

中間金に対して発生する利息・・・600万円×3%÷365(日)×60(日)=約2万9,589円

合計で、53万2,603円の利息。

さらに、事務手数料10万8,000円(税込み)、収入印紙代2万円も上乗せすると、合計でなんと66万603円になります。

自己資金が必要な場合も

住宅ローンつなぎ融資の利息や事務手数料の支払開始日(いつから支払い開始か)は、金融機関によってさまざまです。

例)

  • つなぎ融資実行時、融資金から差し引かれる
  • 住宅ローン融資実行日に一括払い
  • 初回融資以降、毎月払い

仮に、「つなぎ融資実行時に融資金から差し引かれる」場合、不足分(利息や事務手数料の分)は自分でまかなう必要があります。

さきほどの例でいうと、

土地代として振込みされる金額・・・3,000万円-44万3,836円-10万8,000円=2,944万8,164円
55万1,836円は自分で用意しなければならない

着工金として振込される金額・・・600万円-5万9,178円=594万822円
5万9,178円は自分で用意しなければならない

中間金として振込される金額・・・600万円-2万9,589円=597万411円
2万9,589円は自分で用意しなければならない

ということになります。

住宅ローンの融資や住宅完成が遅れたらどうなる?

場合によっては、住宅ローンの融資実行が遅れることがあります。

そのため、工務店やハウスメーカーに対し、

「住宅完成後の残金の支払いは、住宅ローンの融資実行まで待ってもらえるか?」

と確認しておきましょう。

工務店やハウスメーカーによっては、遅れると違約金を請求される場合があります。

一方、完成日が延期になった結果、住宅ローンの融資実行が遅れることもあるので、要注意。

この場合、つなぎ融資の延長が必要になるため、追加で利息が発生しますし、事務手数料が再度発生することもあります。

つなぎ融資の費用をできるだけおさえるには?

つなぎ融資の費用をできるだけおさえるには、どうすればいいのでしょうか?

低金利のつなぎ融資を利用する

いうまでもありませんが、金利が低かったり、手数料が安かったりすれば、そのぶん費用をおさえられます。

さきほどの例でいうと、金利2.5%のつなぎ融資を組むとしたら、いくらの利息が発生するのでしょうか?

土地代に対して発生する利息・・・3,000万円×2.5%÷365(日)×180(日)=約36万9,863円

着工金に対して発生する利息・・・600万円×2.5%÷365(日)×120(日)=約4万9,315円

中間金に対して発生する利息・・・600万円×2.5%÷365(日)×60(日)=約2万4,657円

合計で44万3,835円の利息を支払うことになります(金利3%の場合にくらべて8万8,768円も安くなりました)。

自己資金を投入する

「自己資金でどれだけ支払えるか」もポイントです。

さきほどの例で、800万円を自己資金でまかなう場合、利息はいくらになるのでしょうか?

土地代に対して発生する利息・・・2,200万円×3%÷365(日)×180(日)=約32万5,479円

着工金・中間金に対して発生する利息は変わらないので、合計41万4,246円の利息を支払うことになります(自己資金なしの場合にくらべて11万8,357円も利息が安くなりました)。

融資期間を短くする

つなぎ融資の期間をできるだけ短くすることも大事です。

着工金や中間金の支払時期について、工務店やハウスメーカーと相談して、できるだけ支払時期を遅らせてもらせてもらいましょう。

支払時期が遅れればそのぶん融資期間が減るので、かかる利息も減りますよね。

つなぎ融資に代わる方法はないの?

「つなぎ融資だと利息や手数料が高い!他に方法はないの?」

こんな風に思いますよね。

そこで、ここからはつなぎ融資の代替手段についてそれぞれ解説していきます。

不動産を持っている場合は抵当に入れる

まずは、持ち家などすでに持っている資産を担保にする方法を紹介しましょう。

住宅ローンの抵当として認められれば、住宅完成を待たずに融資を受けることができます。

地方銀行の銀行員Bさん談

すでにある資産を担保にして融資してもらい、住宅完成後に新しい家を担保に住宅ローンの融資を受ける、という方法です。

分割融資や土地先行融資を利用する

なかには、土地購入時や建物建設の着工金、中間金入金のタイミングで分割融資してくれる金融機関もあります。

たとえば、下記の銀行では、住宅ローンの分割融資や土地先行融資に対応可能です。

※下の表は右にスクロールすることができます。

金融機関名
みずほ銀行
りそな銀行
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
横浜銀行
静岡銀行
対応地域 分割融資対象の住宅ローン 分割融資の上限回数 分割融資のタイミング 事務手数料(税抜) 保証料(税抜) 収入印紙 その他費用(登記費用など) 返済開始時期 分割融資のための来店回数 分割融資の利用条件
全国 住宅ローン
(窓口申込み・ネット住宅ローンいずれもOK)
応相談
  • 土地購入資金
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金(工事費用の残金)
なし なし 融資金額に応じて発生
(分割融資のたびに発生するが、ネット住宅ローンなら印紙代不要)
登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資の翌月
(建物完成まで元金据え置き返済も可能)
分割融資のたびに来店が必要 土地購入から1年以内に着工すること
全国 住宅ローン 2回
(提携業者の場合は3回まで)
  • 土地購入時
  • 建物完成時
なし 保証料型:初回のみかかる
融資手数料型:融資するごとに2.16%かかる
なし 登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資の翌月
(建物完成まで元金据え置き)
最低2回
    土地購入から1年以内に完成すること
全国 どれでもOK 2回
  • 土地購入時
  • 建物完成時
3万円
(土地代・建物代それぞれに対して発生)
融資金額次第
(土地代・建物代それぞれに対して発生)
200円
(分割融資のたびに発生するが、ネット申込みなら不要)
登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資の翌月
(最長1年間元金据え置き)
2回(ネットで手続きすれば不要) 土地購入から2年以内に完成すること
全国
  • 三井住友住宅ローン
  • WEB申込専用住宅ローン
4回
(土地先行融資+建物の工事資金の分割融資3回)
  • 土地購入時
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金(工事費用の残金)
3万円
(土地代・建物代それぞれに対して発生)
融資金額次第
(土地代・建物代それぞれに対して発生)
200円
(分割融資のたびに発生)
なし
  • 土地代...融資の翌月
  • 建物代...初回融資の翌月(建物完成までは元金据え置き)
4回 土地購入から6ヶ月以内に着工、1年以内に完成
  • 神奈川県
  • 東京都の23区内と一部の市町
住宅ローン 4回程度
(工事の請負契約書の内容による)
  • 土地購入時
  • 着工金
  • 中間金
  • 完成時の資金等
なし なし なし なし 初回融資の翌月
(最後の融資の翌月まで元金据え置き可)
3回程度
  • 建物の請負契約を土地の受け渡し時に固めること
  • 土地購入からおおむね6ヶ月以内に完成
  • 静岡県
  • 愛知県、東京都、神奈川県の一部の地域
住宅ローン 3回程度
(工事の内容による)
  • 土地購入時
  • 着工金
  • 中間金
なし なし なし 登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資の翌月
(最後の融資の翌月まで元金据え置き可)
3回程度 1回目の融資から1年以内で建物完成

ろうきんも分割融資をやっている?

※下の表は右にスクロールすることができます。

金融機関名
中央ろうきん
東海ろうきん
静岡ろうきん
対応地域 分割融資対象の
住宅ローン
分割融資の上限回数 分割融資の
タイミング
事務手数料(税抜) 保証料
(税抜)
収入印紙 その他費用
(登記費用など)
返済開始時期 分割融資のための
来店回数
分割融資の利用条件
首都圏 どれでもOK 3回程度
(規定はない)
  • 土地購入時
  • 着工金
  • 完成時
なし なし 200円
(分割融資のたびに発生)
登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資の翌月
(最後の融資の翌月まで元金据え置き可)
3回+分割回数 原則、土地購入から半年以内に完成すること
(変更可)
愛知県
岐阜県
三重県
どれでもOK 土地1回+建物1回
  • 土地購入時
  • 屋根完成時
4万3200円×2回
(融資実行時に差し引かれる)
なし 土地:1万円
建物:2万円
登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資のそれぞれ翌月
(元金据え置き期間なし)
6回程度
  • 土地と建物別々のローンを組むこと
  • 土地の融資から2年以内に完成すること
    (屋根完成から抵当権設定まで180日)
静岡県内 どれでもOK 土地1回+建物1回
  • 土地購入時
  • 屋根完成時
なし なし 土地:1万円
建物:2万円
登記費用
(土地購入時・建物完成時にそれぞれ発生)
初回融資のそれぞれ翌月
(元金据え置き期間なし)
3回
  • 土地と建物別々のローンを組むこと

※「事務手数料」「保証料」「収入印紙」「その他費用(登記費用など)」については、分割融資にすることによって余計に発生するものをピックアップしています。

分割融資・土地先行融資のメリット

金利はもともとの住宅ローンの金利(つなぎ融資とちがって割高でない)を利用できるメリットがあります。

つなぎ融資は2%~3%台の高金利なので、これは大きいですよね。

分割融資・土地先行融資のデメリット

一方で、下記のようなデメリットがあります

  • 分割融資のたびに契約が必要な場合は、手間がかかる(毎回来店が必要なことも)
  • 分割融資のたびに事務手数料、保証料等を支払わなければならないケースもある
  • 登記費用が割高になる(0.3%軽減税率が適用されない)

分割融資の流れは?

基本的な流れは、つなぎ融資の場合と同じです。

土地の売買契約を結ぶ(手付金を支払う)

土地の所有権移転登記を行う

金融機関で住宅ローン(分割融資)を申込む

分割融資を受け、残りの土地代を支払う

工務店やハウスメーカーと建築請負契約を結ぶ

分割融資を受け、着工金を支払う

工事開始

分割融資を受け、中間金を支払う

住宅完成

登記登録(建物表題登記、所有権保存登記)、抵当権の設定登記

分割融資を受け、工事費の残金を支払う

ダブルで住宅ローンを組んで借り換える

はじめにつなぎ融資可能な住宅ローンを組み、住宅完成後、融資が実行されたタイミングでお目当ての住宅ローンに借換える方法もあります。

どういう流れになるの?

具体的には、下記の流れとなります(A銀行の住宅ローン=お目当てのローン、B銀行の住宅ローン=つなぎ融資のために利用するローンという前提です)。

土地の売買契約を結ぶ(手付金を支払う)

土地の所有権移転登記を行う

A銀行で住宅ローンを申込む

B銀行で住宅ローンとつなぎ融資を申込む(※5)

B銀行からのつなぎ融資の融資金で、残りの土地代を支払う

工務店やハウスメーカーと建築請負契約を結ぶ

B銀行からのつなぎ融資の融資金で、着工金を支払う

工事開始

B銀行からのつなぎ融資の融資金で、中間金を支払う

住宅完成

登記登録(建物表題登記、所有権保存登記)、抵当権の設定登記

A銀行の住宅ローン融資実行

A銀行の住宅ローンの融資金で、工事費の残金と、B銀行からの融資を完済する

※5
このとき、B銀行には「すぐに借り換える予定であること」を明かしてはいけません。通常通り、「35年などの長期で住宅ローンを支払っていく」という体で申込みをしてください。

ダブルで住宅ローンを組んで借り換えるメリット

お目当ての住宅ローン(つなぎ融資や分割融資に対応していないローン)を利用できることです。

たとえば、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、じぶん銀行など、低金利で人気の住宅ローンは、いずれもつなぎ融資・分割融資に対応していません。

でも、ダブルで住宅ローンを組んで借り換える方法なら、これらの人気ローンも利用可能になりますね。

ダブルで住宅ローンを組んで借り換えるデメリット

一方、下記のようなデメリットがあります。

  • 申込み、審査、契約手続き等が2回必要になる
  • 印紙代、保証料、事務手数料、保険料等が2倍かかることも

基本的に、つなぎ融資用の住宅ローンに支払う手数料等はムダになってしまいます。

そのため、手数料等を一括払いするタイプか、毎月の返済時に支払っていくタイプ(利息に上乗せするタイプ)がある場合は、後者のほうがお得です。

つなぎ融資不要の住宅ローン「すまいとマネープラン」を利用するのも手

ERIソリューションという会社が金融機関と提携して提供している「すまいとマネープラン」をご存知でしょうか?

すまいとマネープランのメリット

すまいとマネープランには、以下のメリットがあります。

  • 着工前に、住宅ローンの全額融資を受けられるので、つなぎ融資不要
  • 住宅完成まで保証してくれる(万が一、建築途中で工務店やハウスメーカーが倒産した場合は、残りの工事を請け負う業者を手配)
  • 工務店やハウスメーカーへの支払いは出来高払い(すまいとの調査員が建築過程のチェックを行い、進捗状況に応じた代金を支払う)

また、すまいとマネープランを利用するからといって、特別条件・審査が厳しくなるようなことはありません。

すまいとマネープランのデメリット

とはいえ、いくつかデメリットもあります。

ひとつは、利用できる住宅ローンが少ないこと。

金融機関名 商品名 対象地域
埼玉りそな銀行
すまいと提携住宅ローン
埼玉県
スルガ銀行
すまいとスーパーホームローン
全国
ソニーバンク
すまいとローン
全国
ちばぎん住宅ローン
職人技
千葉県および東京都(一部)・埼玉県(一部)・茨城県(一部)
八十二銀行
八十二の住宅ローン
長野県および東京都(一部)・埼玉県(一部)・新潟県(一部)・群馬県(一部)・愛知県(一部)
三井住友銀行
すまいと提携建築ローン
全国

※ソニー銀行では、土地購入資金をローンに含められません。

ほかにも、下記のようなデメリットがあります。

  • 「支払方法が通常と異なる(すまいと独自の方法になる)」「工務店での手続きが煩雑になる」などの理由から工務店にすまいとマネープランの利用を拒否される可能性がある
  • 融資が実行されたらすぐにローンの返済がはじまる
  • 信託口座設定料として6万円(税抜)、支払手数料として建築請負工事代金の1%を支払う必要がある(例、工事の代金が2,000万円だった場合、計26万円をすまいとへ支払うことになる)

結局、どの方法が一番オトクなの?

ここまで、つなぎ融資、分割融資、ダブル住宅ローン、すまいとマネープランなどさまざまな方法を紹介してきましたが、どれが一番オトクなのでしょうか?

結局のところ、支払総額を比べてみないとわかりません。

たとえば、つなぎ融資の金利が低くても、住宅ローン本体の金利が高いとトータルで損してしまうかもしれませんよね。

そのため、住宅ローンを比較する場合は、完済までのトータルの支払額を比較するようにしましょう。

  • 利息総額(つなぎ融資を利用する場合はその分も含めて)
  • 事務手数料
  • 保証料
  • 保険料(団体信用生命保険、火災保険など)
  • その他手数料
  • 登記費用

このように、すべての支払額を計算して、比較してください。

まとめ

最後になりましたが、今回のポイントをまとめましょう。

つなぎ融資とは?

  • 住宅完成前に、土地購入代、建物建築の着工金、中間金などをまかなうためのローン
  • 基本的に、住宅ローンとつなぎ融資は同じ金融機関で受ける必要がある

つなぎ融資のデメリット・注意点

  • つなぎ融資を行っていない金融機関も多い
  • 金利が高い(2%台~3%台)
  • 手数料や保証料で数万円~10万円程度かかることも
  • 印紙代がかかる(1万円~2万円)
  • つなぎ融資を受ける際、融資金から利息や手数料が差し引かれる場合は、その分を自己資金でまかなわなければならない
  • 住宅ローンの融資実行が遅れると違約金を請求される場合がある。工務店やハウスメーカーへ「住宅完成後の残金の支払いを住宅ローンの融資実行まで待ってもらえるか」確認しておくべき。
  • 住宅完成日が延期になった場合、つなぎ融資の延長にともない、追加で利息・事務手数料が必要

つなぎ融資の費用をおさえるためには

  • 低金利や、手数料の安いつなぎ融資を利用する
  • 自己資金を投入する
  • つなぎ融資の期間をできるだけ短くする

つなぎ融資に代わる方法

  • すでに不動産を持っている場合は抵当に入れて住宅ローンの融資を受ける
  • 分割融資や土地先行融資を利用する
  • はじめにつなぎ融資用の住宅ローンを組み、住宅完成後、融資が実行されたタイミングでお目当ての住宅ローンに借換える
  • 「すまいとマネープラン」を利用する

結局どの方法がオトク?

  • 結局のところ「どの方法がオトクなのか」を知りたいなら、支払総額を比べてみないとわからない
    • 利息総額(つなぎ融資を利用する場合はその分も含めて)
    • 事務手数料
    • 保証料
    • 保険料(団体信用生命保険、火災保険など)
    • その他手数料
    • 登記費用

いかがでしたか。

今回、つなぎ融資をメインに紹介してきましたが、場合によっては分割融資やダブル住宅ローン、すまいとマネープランのほうがオトクかもしれません。

できるだけ支払総額を少なく済ませたいなら、それぞれ支払総額を試算して比較してみましょう。

最後になりましたが、下記では住宅ローンの金利引下げ方法について特集しています。

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