住宅ローンのつなぎ融資で失敗したくないなら、これは絶対読んどけ!

「自分が住む家だからとことんこだわりたい!」
「こだわりの家をイチからつくりたい!」

こんな夢を持つ私たちにとって、注文住宅はマンションや建売よりとても魅力的な存在です。

注文住宅を建てる場合、まだ家が完成していない段階でまとまった資金が必要になるので、建売よりもハードルが高くなります。

そこで助けになってくれるのが「つなぎ融資」です。

今回は、注文住宅でつなぎ融資が必要になる理由と利用時の注意点、つなぎ融資の代わりとなる方法など、つなぎ融資を考える前に知っておきたいことをまとめてみました。

つなぎ融資ってどんな時に必要?

  • 目次
  • つなぎ融資って何?なぜ必要?
  • つなぎ融資は割高!?利子以外にかかる費用とは
  • つなぎ融資を受けずに済む場合とは?
  • 代わりとなるサービス・金融商品
  • どうしてもつなぎ融資を利用しなくてはならない時に注意すること
  • 事前調査は早めに!しっかり対策を練って家を建てよう

つなぎ融資って何?なぜ必要?

※つなぎ融資の基本的な知識や、なぜつなぎ融資が必要になるのかをすでに理解している方は、次の「つなぎ融資を利用すると○○万円の費用がかかる?」から読み始めてください。

なぜ つなぎ融資が必要になるのかを理解するためには、まず住宅ローンの審査項目・条件を理解しておく必要があります。

住宅ローン審査時にクリアしなければならない条件

自己資金だけで家が買えるのならともかく、たいていの人は住宅ローンを利用して購入すると思います。

ここでポイントになるのは、住宅ローンが実行される条件です。住宅ローンには事前審査もありますが、最終的に本審査が通らないと融資は行われません。

審査では、基本的に「返済能力があるかどうか?」を重点的にみられますが、それとは別に、前提としてクリアしなければならない条件があります。

その条件とは、住宅がローン申込者の名義で登記されていることです。

登記って何?

「登記って何?」と思われる方もいらっしゃると思うので、ここで建物の登記について簡単に説明します。

新しい建物を建てたら、その建物の所在地や内容を役所に登録する必要があります。これを「建物表題登記」といいます。(建物が完成していないと申請できません。)

そして、建物の所有者を登録します。これを「所有権保存登記」といいます。

住宅完成⇒住宅ローン本審査までの流れ

登記が終わると、ようやく住宅ローンの本審査に申し込めるわけですが、そもそもなぜ建物(今回の場合だと住宅)がローン申込者の名義で登記されていないといけないのでしょうか?

それは、住宅ローンが住宅と土地を抵当にして契約されるからです。

少し整理しましょう。

住宅完成⇒住宅ローン本審査までの流れ

つまり、住宅を完成させた後でないと、住宅ローンの本審査を受けることはできないのです。

注文住宅の場合、住宅完成前から資金が必要

既に住宅が完成している建売とは違い、注文住宅は建てる前に資金が必要になります。

残念ながら、「支払いは家が完成してからでいいよ」と言ってくれる工務店はありません。家を建てるための設計費、工事費などは、通常何回かに分けて支払っていきます。

詳細は工務店によって異なりますが、一番多いパターンは、

  • 着工前に支払う
    着工金、着手金などと呼ばれますが、今回呼び名は「着工金」に統一します。
  • 建築中に支払う
    1、2回。「中間金」と呼ばれます。
  • 完成後に支払う

以上のように、合計3、4回の支払いになるパターンです。1回の支払額は、だいたい全費用を等分割する感じになります。

例: 4回払いなら約25%ずつ

もしくは、全体の費用の10%ほどを契約金や手付金として最初に支払い、残りを分割して支払う場合も多いです。

当たり前ですが、支払いができなければ家の建築はストップしてしまいます。工務店にお金を渡さないと再開してくれません。

また、「完成後」に支払う代金は住宅ローンを利用する場合が多いです。

つまり、

住宅完成⇒登記登録⇒住宅ローンの本審査⇒融資金が手に入る

融資金が手に入ったら、そのお金で工務店に最後の支払いをするのです。

というわけで、住宅完成後の支払いはローンの融資金でまかなえるとしても、中間金までの資金は住宅ローン以外から調達しなくてはいけませんよね?

では一体どこから調達すればいいのでしょう?

つなぎ融資とは

着工金や中間金はどのように調達すればいいのでしょうか?

そこに用意されているのが、つなぎ融資と呼ばれるローンです。

住宅ローンと違い、つなぎ融資は抵当なしで申請することができます。つまり、審査に通れば住宅が完成する前に融資を受けることができるのです。

しかし、なぜ つなぎ融資は抵当なしで申請できるのでしょうか?

それは、つなぎ融資が住宅ローンありきのサービスだからです。

つなぎ融資を提供している金融機関は皆、条件として「自社の住宅ローンを利用すること」を挙げています。

つなぎ融資をするなら、住宅ローンと同じ金融機関にお願いする必要があるのです。

つなぎ融資を利用するときの流れ

ここで、つなぎ融資を利用するときの流れについて説明します。(今回は土地も未購入の場合を想定しています)

つなぎ融資を利用するときの流れ

補足説明 その1

つなぎ融資を利用した場合、元金は後に住宅ローンの融資金が入ったらそこから支払うことになりますが、利子だけは先に支払わなければいけません。

つなぎ融資が開始されてから元金を完済するまで、毎月金融機関に利子を納めなくてはいけないので注意が必要です。

補足説明 その2

土地のローンについても少し説明しておきます。

建売住宅なら土地と家を一括で購入するため、住宅ローン一本で済みます。

しかし、注文住宅は土地がないと家を建てるどころか設計さえできないので、事前に土地を購入しておく必要があります。

したがって、住宅とは別に土地のローンを先行させる必要があるのです。

ただし、土地ローンと住宅ローンは同じ金融機関で申し込むことになります。(それが、金融機関側から提示される融資の条件となるからです。先に説明したように つなぎ融資も同じ金融機関で申し込まなくてはいけないので、土地ローン、住宅ローン、つなぎ融資は全て同じ金融機関で申し込むことになります。)

また、土地を購入したらその後すぐローンが開始されます。

住宅が完成するまでの間、現在の家の家賃+土地ローンの返済+つなぎ融資の利子を並行して支払っていくことになるので注意が必要です。

つなぎ融資は割高!?利子以外にかかる費用とは

つなぎ融資を利用すると、利子以外にかかる費用がもろもろあります。一覧表にまとめてみました。

つなぎ融資を行う際に発生する主な費用(利子を除く)

申込手数料 目安としてはだいたい5万円から10万円。
金融機関によって大きく異なります。0円の場合もあれば、融資額によって金額が設定されている場合もあります。中には10万円を超えるところもあります。
収入印紙代 100万円以上500万円以下 ... 2,000円
1,000万円以下 ... 10.000円
5,000万円以下 ... 20,000円
1億円以下 ... 60,000円
印鑑証明 200円~400円(自治体によって異なる)
住民票 200円~400円(自治体によって異なる)
振込手数料 数百円(金融機関によって異なる)
2013年6月10日現在

ご覧の通り、例えば借入額が5,000万円以下の場合、諸費用は利子を除いて10万円程度かかることになりますね。

次は、つなぎ融資の利子についてです。

金利の相場は大体2%後半。4%を超えるようなところは間違いなく高いです。

金利は日割りでかかります。したがって、

元金×金利(年率)÷365日×借入期間

この式で、支払う利子の総額を算出できます。

例)
金利が年率2.8%の場合、元金と借入期間ごとに発生する利子

元金の額/期間 30日間 90日間 180日間 365日間
500万円 11,507円 34,521円 69,041円 140,000円
1,000万円 23,014円 69,041円 138,082円 280,000円
2,000万円 46,027円 138,082円 276,164円 560,000円
5,000万円 115,068円 345,205円 690,411円 1,400,000円

先に述べた通り、つなぎ融資は住宅ローンを受ける金融機関のものを利用することになります。

元金は住宅ローンの融資金から返済されることになるので、つなぎ融資を受けている間に支払うのは、利子と諸費用のみ。

例えば 2,000万円を半年間借りる場合、諸費用+利子で合計35万円ぐらいかかる計算になります。一般のサラリーマンなら月給が吹き飛ぶような額です。

この後 住宅ローンも控えていることも考えると、できるだけ費用を節約したいですよね。つなぎ融資を利用せずに済む方法はあるのでしょうか。

つなぎ融資を受けずに済む場合とは?

つなぎ融資が不要な場合について説明していきます。

他に資産がある場合

いわずもがな、もともと大きな資産を持っている場合は不要です。

持ち家など、すでにある資産が住宅ローンの抵当として認められれば、家の完成を待たずに本審査を受けることができます。

自己資金がある場合

先に述べたとおり、つなぎ融資は「中間金までの建築代金を支払うために利用するローン」です。ということは、自己資金で着工金と中間金を支払えれば、つなぎ融資は必要なくなるわけですね。

自己資金が足りない場合は、足りない分を完成後に支払う分に上乗せしてもらえないか、工務店と交渉してみましょう。

それがだめならつなぎ融資を利用することになりますが、たとえ着工金までしか支払えなくても、その分つなぎ融資の開始を遅らせることができます。

つなぎ融資の利子は日割りでつくので、その分節約することができますね。

つなぎ融資の代わりとなるサービス・金融商品の紹介

つなぎ融資の代わりとなる、少しお得なサービスを紹介していきます。

「すまいとマネープラン」を利用する

ERIソリューションという会社が金融機関と提携して提供している「すまいとマネープラン」という商品があります。すまいとマネープランは、以下のような特徴を持った住宅ローンです。

すまいとマネープランの特徴

  • 住宅完成を保証してくれる

    注文住宅を作る上で、「住宅が無事に完成するのか」という大きな不安があると思います。例えば着工金を支払った後に工務店が倒産した場合はどうなるのでしょう。

    運よく代金が返ってくれば良いですが、そうでなければ残りの資金で別の工務店に家を建ててもらわなければなりません。最悪の場合、建築途中で資金が足りずに頓挫してしまう可能性があります。

    すまいとマネープランは、建設の途中で何か問題があっても、住宅が完成するまで確実にサポートしてくれます。

  • つなぎ融資不要

    工事を始める前に、住宅ローンの全額融資を受けられるので、つなぎ融資を利用する必要はありません。抵当となる家が建つ前に融資をするのは、銀行側からすれば大きなリスクです。しかし、すまいとは家の完成を保証しているので、銀行も最初から信用してくれるのです。

  • すまいと独自の支払い方法

    すまいとは、すまいと独自の支払い方法を採用しています。すまいとの調査員が建築過程のチェックを行い、進捗状況に応じた建築代金を、出来高払いで工務店に支払ってくれるのです。

    例えば、工事が50%済んだ時点で調査が行われるとします。すまいとの調査員が建築中の建物のチェックを行い、工務店の言うとおり50%の建築代金に値すると査定されれば、建築代金の50%が支払われます。40%しかないと判断されれば、40%分が支払われます。

    ここでいう50%とは、進捗状況ではなくかかった費用(人件費や材料費など)と考えてください。このやり方だと、万一建築中に工務店が倒産しても必要な資金が残ります。後は、すまいとが別の工務店を探してきて続きを依頼すれば、住宅を完成させることができるのです。

すまいとと提携中の金融機関

すまいとと提携している金融機関は次の銀行です。

  • 埼玉りそな銀行
  • スルガ銀行
  • ソニー銀行
  • 千葉銀行
  • 八十二銀行
  • 三井住友銀行

審査基準は、それぞれの銀行の住宅ローンに沿うものになります。

すまいとを利用するからといって、特別条件が厳しくなるようなことはありません。

すまいと利用のデメリット

まず、工務店の了承が必要になります。

支払い方法がすまいと独自の方法になるので拒否されるかもしれません。工務店にすまいと利用の可否を確認してください。

それから、住宅ローンの融資は建築が始まる前です。つまり、建築前からローン(土地代+建築代)の返済が開始されます。生活費の確保とローンの返済を両立できるように計画を立てておく必要があります。

他に、すまいとへ支払うお金が発生します。信託口座設定料として63,000円を払わなくてはなりません。

また、支払手数料として建築請負工事代金の1%が信託口座から引き出されます。

すまいと利用時の流れ

基本的に、土地を購入して工務店を探してからすまいと・金融機関と契約する流れになります。

すまいとと契約して、金融機関と住宅ローンを契約したら融資金を全てすまいとに預けます。

このとき、自己資金も一緒に渡します。このお金はすまいとが用意した信託口座に振り込まれ、以降は彼らが管理します。

すまいとを利用した場合の基本的な流れを以下にまとめました。土地と建物のローンを一括で組んだ場合はこのようになります。

すまいとを利用した場合の基本的な流れ

注意すべきは、「金融機関と工務店がすまいとと提携しているかどうか」です。また、契約の際はすまいとを利用する旨をあらかじめ伝えておきましょう。

すまいととつなぎ融資、どちらがお得なの?

それでは、すまいとで発生する費用をつなぎ融資の費用と比べてみましょう。

すまいとの場合、建築代金に1%の費用がかかるので、例えば建築代金2,000万円の場合、費用は20万円となります。この場合、信託口座設定料と合わせて、総額26万3,000円を支払わなければなりません。

つなぎ融資の場合、完成後に支払う分は借りなくて良いので、着工金と中間金2回分を借りる必要があります。単純に計算すると、2,000万円÷4×3=合計1,500万円となります。

1,500万円を年率2.8%で半年間借りた場合、20万7,123円の利子がかかります。なので、諸費用と合わせて大体30万円ぐらいかかる計算になります。

これだと すまいとのほうが数万円安いということになりますね。

もちろんこれは一例なので、土地代や建築代金、金融機関の手数料などもろもろの条件によって結果は変わると思います。申し込む前にしっかり計算してみてください。

ただ、すまいとを利用せずに工務店に依頼した結果、建築中に工務店が倒産して工事が続けられなくなったケースが実際にあります。

完成までの保証がある分、すまいとのほうがおすすめできるかもしれません。

「日本住宅保証検査機構 安心ローン」を利用する

日本住宅保証検査機構のサービスです。

コースが2つ用意されているのですが、そのうち「安心ローンIタイプ」がつなぎ融資対策になりえるので、ここで簡単に紹介します。

「日本住宅保証検査機構 安心ローンIタイプ」の特徴

  • 住宅完成保証がある
  • 住宅の建築中に分割融資を行なってくれるので、つなぎ融資が不要となる
  • 建築代金が出来高払いとなっている

先ほどの「すまいと」とほとんど同じような特徴を持っていますね。

「日本住宅保証検査機構 安心ローンIタイプ」の提携金融機関

  • 荘内銀行
  • 八十二銀行
  • 但馬銀行

「日本住宅保証検査機構 安心ローンIタイプ」のデメリット

まず、金融機関と工務店に、「日本住宅保証検査機構 安心ローンIタイプ」を利用する旨伝え、了承を得ないといけません。

そもそも、安心ローンに登録されている工務店でないと利用できません。

また、提携金融機関が少ない点が最大のネックになっています。先に紹介した通り、現在は4つの金融機関としか提携していません。(2013年6月現在)

また、安心ローンを利用することで日本住宅保証検査機構に支払う手数料も発生します。

委託手数料が84,000円、工程進捗確認費用が11,550円で合計95,550円です。

すまいとより安く済んでいるように思えますが、安心ローンは住宅のみのローンです。土地については、また別にローンを組まないといけません

住宅ローンの融資を分割できる金融機関を探す

基本的に、住宅ローンの融資が実行されるのは住宅の完成後ですが、中には先行して分割で融資してくれる金融機関もあります。

条件はそれぞれの金融機関によって異なりますが、例えば3回まで分割が可能な金融機関に申し込んだとします。

その場合、

1回目の融資 ... 土地の代金を融資してもらう
2回目の融資 ... 建築代金(着工金~中間金まで)を融資してもらう
2回目の融資 ... 建築代金(完成後に支払う分)を融資してもらう

という感じに、分割で融資を受けることができるのです。

この通りにできれば、つなぎ融資は不要となりますよね。

ただ、すまいとのように住宅の完成保証があるわけではなく、金融機関側からするとリスクが大きいやり方です。

もしかしたら、住宅を建てるために貸したはずの融資金を他のことに使われる可能性もあります。そうすると、住宅ローンの抵当になるはずの家が建たなくなるかもしれません。

したがって、分割融資のハードルは非常に高く、審査も厳しくなることが予想されます。

分割融資のハードルを少しでも下げるために有効なのが代理受領です。

通常、住宅ローンの融資金は申込者が受け取り工務店に支払います。

一方、代理受領は金融機関が直接工務店に渡すのです。(金融機関と工務店が合意の上であることが前提になります。)

代理受領なら、融資金を確実に工務店に渡すことができます。

ただ、建設途中で工務店が倒産したら家が未完成のままになる可能性もあるので、金融機関のリスクが0になるわけではありません。

工務店にリスクはありませんが、金融機関から直接お金を受け取る契約をする必要があるので、あらかじめ工務店に、代理受領の可否について確認しておく必要があります。

どうしてもつなぎ融資を利用しなくてはならない時に注意すること

ここまで、「つなぎ融資を利用せずに済む方法はないか」という考え方で話を進めましたが、今度はつなぎ融資を利用する場合について説明していきます。

まず、基本的な注意点です。

  • つなぎ融資は、住宅ローンを組む金融機関のものしか利用できない
  • 目当ての金融機関がつなぎ融資を取り扱っているか確認すること

金融機関を選ぶ際は以上のことに気をつけてください。

仮につなぎ融資を使う気がなくても、候補の金融機関が複数ある場合は つなぎ融資のあるところを選ぶようにしましょう。

後からつなぎ融資が必要になった場合に融資してくれないところだと困ってしまいます。

では、つなぎ融資の費用をできるだけ安く済ませるにはどうしたらよいのでしょうか。

つなぎ融資の費用をできるだけ安く済ませるには?

それは借入期間をできるだけ短くすることです。

最初のほうで述べた通り、つなぎ融資の金利は日割りでかかります。一日短くなれば一日分節約できるのです。

したがって、つなぎ融資開始をいかに遅くし、完了をいかに早くするかが大事なポイントとなります。

建築代金の支払いは段階的なので、自己資金でどれだけ支払えるかが鍵になります。

建築代金の支払いが

  • 着工金
  • 中間金2回
  • 住宅完成時

計4回だった場合、自己資金が着工金より少なければ、建築前につなぎ融資を受けなくてはなりません。

もし、自己資金で着工金をまかなえるなら、次の中間金の分からつなぎ融資を受ければいいのです。

次の表では、着工金、中間金一回目、中間金二回目、それぞれ2カ月おきに500万円ずつ建築代金がかかると仮定して、つなぎ融資のタイミングが違うと、支払う利子にどの程度差が出るか、計算しています。

つなぎ融資のタイミング 着工金 中間金一回目 中間金二回目
つなぎ融資の借入期間 180日間 120日間 60日間
つなぎ融資の借入額 1,500万円 1,000万円 500万円
利子総額
(金利2.8%とする)
207,123円 92,055円 23,014円

着工金と中間金一回目では倍以上差がありますね。中間金二回目にいたっては、利子総額23,014円で済んでいます。

次に、つなぎ融資のタイミングについてです。できれば支払日に合わせて融資してもらいたいところですよね。

例えば、

金融機関から融資を受ける日 ... 2月5日
工務店への建築代金(着工金)支払い日 ... 2月10日

この場合だと、5日分の利子が無駄になります。

工務店には、早めに代金の支払い予定日を確認しておきましょう。また、住宅ローンとつなぎ融資の申請も早めに行いましょう。

金融機関に交渉し、つなぎ融資が実行される日を支払い予定日に設定できれば期間短縮になります。

次に、つなぎ融資が完了する日ですが、これは住宅ローンの融資が実行される日ということになります。

住宅が完成する日は工務店の頑張り次第なので、完成したあとの行動が重要にです。

まず、住宅が完成して竣工検査も通れば引渡しに移ります。

この後、新しくできた建物の内容を登録する建物表題登記と、建物の所有権を登録する所有権保存登記を行います。

これで住宅ローンの抵当権を住宅に設定することができ、ローンの本審査を受けることができます。本審査に通れば融資の実行を待つのみです。

ところが、建物の登記登録は専門知識が必要となるため、建物表題登記と司法書士に依頼しなくてはなりません。早めに司法書士に依頼しておいて、できるだけ早く登記登録してもらいましょう。

さらに具体的に説明すると、家の完成後 工務店から建築確認済証や工事完了引渡証明書などの書類を渡されます。これらの書類があれば建物表題登記を申請できます。

建物表題登記は土地家屋調査士に依頼し、申請してから登録が完了するまで、約10日ほどかかります。

建物表題登記が完了すれば所有権保存登記を申請できます。これは司法書士に依頼。申請してから完了するまで1週間から10日ほどかかります。

ひとつ気をつけたいのが、住宅ローンの融資実行日が工務店への支払日(建物完成後の最後の支払い)より遅い場合です。

工務店側が支払日を融資実行日に合わせて調整してくれることが多いのですが、そうでない場合もあります。

もちろん、登記登録が遅れてしまったり金融機関の審査に時間がかかるなど、想定していた日にちより融資が遅れる可能性もあるでしょう。

万が一そのような事態になれば、工務店に違約金を請求されるかもしれません。

工務店を選ぶ際は、「完成後の支払いを、住宅ローンの融資実行まで待ってもらえるか」よく確認するようにしましょう。

事前調査は早めに!しっかり対策を練って家を建てよう

以上が、つなぎ融資の説明と対策についてです。

家を一から建てる注文住宅の大変さばかりが印象に残ったかもしれません。特に、土地を買うと家の建築中に土地ローンの返済を開始する必要があるので大変です。

つなぎ融資を利用するのかしないのか、事前に金融機関や工務店についてよく調べる必要がありますね。

あとは、工務店と金融機関のスケジュール調整にも気を配る必要があります。

注文住宅はのんびり構えていてはいけません。

計画性がないばかりに、建築が途中でストップしたり、支払いが遅れて違約金を支払うはめになったりしかねません。気が早いといわれるくらいに先のことを考えて行動しましょう。

すべては理想とするマイホームを手に入れるため!頑張ってください。

この記事の筆者

葛木 博隆(仮名)
1967年生まれ。本業は不動産鑑定士。もともと建築会社に勤めていたので、家の売買や不動産に関する金融業にも明るい。

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