住宅ローン滞納後、金融機関から届く通知表一覧。最悪シナリオを避けるには?

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「念願のマイホームを手に入れたのに、住宅ローンの支払いがキツい・・・」

「リストラに遭い、住宅ローンの支払いが遅れている・・・」

こんなときに頭をよぎるのは、

「もしかして、最期は家を追い出されて、物件を競売にかけられてしまうのでは・・・?」

という不安ですよね。

たしかに、このまま滞納を続けてしまうと、最期は競売にかけられてしまいます。

しかし、競売はあくまで最悪の結末。

滞納後でも競売を避ける手段はいくらでもあるんです。

このことを知っているのと知らないのとでは、まさに月とスッポン。

結果に大きな差が出てきます。

そこで今回は、「できることなら我が家を手放したくない!」という方に向けて、

銀行の元住宅ローン担当者が、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れを時系列で解説しました!

そして、最悪のシナリオにならないための解決法も一緒に説明していきます。

すでに督促状が届いていても大丈夫です。

今からでも十分に間に合いますので、あきらめる必要はありません!

「住宅ローンの支払いが滞った場合、マイホームはどんな運命を辿ることになるんだろう・・・」

「差し押さえはどのようにおこなわれるの?文字通り、家族は追い出されてしまうの・・・?」

この記事を読めば、そんな漠然として不安は解消されると思います!

いっしょにがんばっていきましょう!

  • 松田 一郎私が編集者です!

    博多生まれ横浜育ち。アラフィフの3児の父。出版社に12年勤務後、フリーランスに。結婚後、住宅ローンに教育費、生命保険に国民年金などなど、否応なしにかさんでいく家計を少しでも節約すべく、お金の勉強をはじめました。自分の体験や節約術が、同じような悩みを抱えている方々のお役に立てばという思いを込めて、ファイグーの記事制作にいそしんでいます。フィナンシャルプランナー2級技能士。日本サッカー協会公認D級指導員。

住宅ローンを滞納するとどうなるの?【一覧表】

住宅ローンを滞納すると、最終的に家を差し押さえられます。

差し押さえられた住宅は競売にかけられ、投げ売りのような価格で売られてしまうのですが、あせる必要はありません。

住宅ローンを払えないからといって、すぐに差し押さえ・競売になってしまうわけではないんです。

差し押さえまではいくつかの段階があり、それぞれの段階で通知が届きます。

ですから、まずは今のあなたがどのステージにいるのかを確認することからはじめましょう。

ここからは、住宅ローンを延滞したら、いつ頃・なにが起こるのか?

元銀行員のお話をもとに、わかりやすくまとめてみました!

【滞納開始から1~3ヶ月】督促状・催告書が届く

住宅ローンを滞納して1~3ヶ月経つと、銀行から督促状催告書が届きます(※1)

督促状・催告書の主な内容

  • 指定日までに未払いの住宅ローン(滞納分)を支払ってね!
  • 指定日までに支払いがないと、期限の利益を喪失してしまうよ!

期限の利益とは、『分割払いできる特典』のようなものと思ってください。

つまり、『期限の利益を喪失する=分割払いできなくなる』ということです。

一般的に、住宅ローンを6ヶ月滞納すると期限の利益を喪失します。

その後は、住宅ローンの残高(元金・利息・遅延損害金含む)を一括払いしなければなりません。

期限の利益喪失前なら滞納分の支払いだけで済みますから、できればこの段階で支払いたいところです。

※1
督促状や催告書が届く前に、催促の電話がかかってくることもあります。

【滞納開始から6ヶ月】期限の利益を喪失する

期限の利益を喪失すると、それを知らせる通知が届きます。

期限の利益喪失通知の主な内容

  • 期限の利益を喪失したので、もう分割払いはできないよ!
  • 住宅ローンの残高(元金・利息・遅延損害金含む)を一括で支払ってね!

さきほども説明したとおり、期限の利益喪失後は、住宅ローン残高の一括払いを求められます。

【滞納開始から6ヶ月】代位弁済が行われる

あなたが一括払いに応じない場合、保証会社があなたに代わって支払いを行います。

これが代位弁済です。

代位弁済後は、保証会社から代位弁済通知が届きます。

代位弁済通知の主な内容は?

  • 代位弁済が行われたよ!
  • 指定日までに、一括で住宅ローンの残高(元金・利息・遅延損害金含む)を支払ってね!
  • 支払わない場合はあなたの家を競売にかけることになるよ!

代位弁済は、『保証会社が支払いを肩代わりしてくれる』なんて都合のいいものじゃありません。

債権者が銀行から保証会社に変わるだけなので、今度は保証会社から支払いを求められます!

そして、支払いに応じない場合は、そのまま競売に進んでしまうのです・・・。

【滞納開始から7ヶ月】担保不動産競売開始決定通知が届く

あなたが保証会社からの請求に応じない場合、保証会社が裁判所に競売を申し立てます。

競売が決定すると、裁判所から担保不動産競売開始決定通知が届きます。

こうなると、事実上、あなたの家は差し押さえられた状態です。

まだしばらく住み続けることはできますが、もう好きに売ったり処分したりすることはできません。

ただし、まだ任意売却は可能なので、希望する場合はすぐ準備にとりかかりましょう。

任意売却についてはのちほど説明します

競売の流れを簡単にまとめてみた

担保不動産競売開始決定通知が届いてから家を追い出されるまで、約半年~1年弱の猶予があります。

どのような流れで進んでいくのか、簡単に説明しましょう。

現況調査

執行官と不動産鑑定士がたずねてきて、住宅の調査を行います。

入札の通知が届く

入札期間・入札場所・結果発表日などを知らせる通知が届きます。

公告

競売対象の住宅の情報がインターネット上に公開されます。

入札開始

入札期間に入り、入札が開始されます。

開札

入札期間終了後、もっとも高い値段を提示した入札者を選びます。

支払い

落札者が購入代金を支払い、住宅が落札者のものになります。

もしあなたがまだ家に住んでいるなら、即刻立ち退かなければなりません。

競売後も支払いは終わらない!

競売での最低入札額は、相場の6~7割程度が一般的です。

そのため、競売で家が売れても、住宅ローンの残高が残る可能性大。

多くの場合、残高は分割払いで支払うことになりますが、これが厄介なんです。

これから住むアパート等の家賃も支払わなければならないので、しばらく二重の支払いが続くことになります。

住宅ローンを払えないときの3つの対策

ここまで、『住宅ローンを払えないとどうなるのか?』について説明してきました。

ここからは、『住宅ローンを払えない場合の対策』を紹介していきます!

1.借入先の銀行に相談する

できるだけ早い段階で、住宅ローンを組んでいる銀行へ相談しましょう。

ネット銀行の元社員 篠田さん談

できるだけ早い段階で相談してください。

銀行内で『代位弁済へ進むこと』が決まったら、もう相談に乗ることはできません。

ご相談いただけたら、状況に合わせた救済策を検討します。

支払いできない原因が一時的なもの(一時的な病気・一時的な失業など)であれば、その期間の元金返済を据え置き、利息のみの支払いにすることも可能です。

一方、原因が一時的でない場合は、『リスケジュールを行い、毎月の返済額を減らす』などの対策を提案することがあります。

ただし、銀行によっては、具体的な提案を行わないこともあるようです。

銀行の元社員 須藤さん談

相談には応じておりました。

しかし、こちらからは具体的な提案をすることはなかったです。

このあたりの対応は銀行によって異なるので、まずはダメ元で相談してみましょう。

元金返済据え置き・返済期間延長のデメリット

元金返済の据え置きや、返済期間の延長を行うと、トータルで支払う利息が増えるので注意してください。

例)
2,000万円を金利3%で借入れ、20年間で支払う場合の『月々の支払額』、『支払う利息の総額』は下記のようになります。

月々の支払額 11万920円
支払う利息の総額 662万643円

この場合、返済期間を30年に延ばす(10年間延ばす)とどうなるでしょうか?

月々の支払額 8万4,321円
支払う利息の総額 1,035万5,453円

月々の支払額は2万6,599円減りますが、支払う利息の総額は373万4,810円も増えてしまいます。

元金返済の据え置きや、返済期間の延長を行う場合は、変更前・変更後の利息総額を必ず確認するようにしましょう。

2.任意売却を行う

任意売却とは、債務者(あなた)が、債権者(銀行など)の許可を得たうえで、住宅を売りに出すことです。

最大のメリットは、中古住宅市場の相場に近い価格で売却できるところ。

家を手放す点は同じですが、競売よりも高価格で売却可能です。

ただし、専門的な知識・ノウハウが必要なので、素人が手続きするのは困難ですね。

基本的に、任意売却専門の業者に依頼することになります。

任意売却のメリット

主に下記のメリットがあります。

  • 中古住宅市場の相場に近い価格で売却できる
  • 任意売却の諸費用は、基本的に売却代金から捻出できる(あなたの費用負担はなし
  • 引越し時期などの調整が可能
  • 売却代金で引越し費用をまかなえるケースもある

任意売却のデメリット

一方で、下記のリスクもあります。

  • 買い手が見つからず結局競売になってしまうことがある
  • 債権者が許可しないと、任意売却できない

このようなリスクを軽減するためにも、実績のある専門業者に依頼すべきですね。

また、任意売却をしても住宅ローンの残高が残ってしまうことが多い点は注意が必要です。

残高は分割払いで支払うことになります。

この点は競売と同じですが、競売よりも高く売れるのでその分、残高は少なくなりますね。

任意売却できるのはいつからいつまで?

実は、まだ滞納していない段階だと任意売却できません。

任意売却が可能になるのは、期限の利益喪失以降です。

ただし、住宅ローンの延滞前でも業者への相談は可能です。

支払いを続けていくのが難しいなら、早めに相談するようにしましょう。

競売の準備が進むほど、任意売却が難しくなっていきます。

遅くとも担保不動産競売開始決定通知が届いた段階で準備を始めるようにしましょう。

任意売却業者を選ぶときのチェックポイント

『任意売却』と検索すると、たくさんの専門業者のホームページがヒットしますよね。

そこで、いくつか『業者を選ぶ際のチェックポイント』をお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください!

  • 任意売却専門の業者か?
  • 任意売却に精通した弁護士・法書士・宅地建物取引主任者などの専門家(とくに弁護士)は在籍しているか?
  • 料金体系が明確か?不明瞭な点はないか?
  • ホームページに、代表者やスタッフの名前・写真が載っているか?
  • ホームページに、任意売却に関する実績が載っているか?
  • ホームページに、実際の事例・体験談・口コミ等が載っているか?
  • 相談時、任意売却のメリットだけではなく、デメリットやリスクも説明していたか?
  • 相談時、なんらかの費用や手数料を請求されなかったか?(売却代金から任意売却の諸費用を捻出するため、利用者が先に支払いを行う必要はない)

3.個人再生の住宅ローン特則を利用する

個人再生の住宅ローン特則を利用する手もあります。

個人再生は、法にのっとって借金を減らす債務整理の一種(※2)

住宅ローン以外の借金を大幅に減額したうえで、残った借金を原則3年間以内に返済するという整理方法です。

そして、個人再生の住宅ローン特則では、主に下記のことが可能になります。

  • 1滞納している住宅ローンを、3~5年間で分割払いするよう計画を立て直す
  • 21の方法で支払いが難しい場合は、返済期間を最長10年延長できる(70歳までに完済することが前提)

ただし、月々の住宅ローンの支払いを並行して行うことが前提です。

つまり、この方法を利用できるのは、『月々の住宅ローン+滞納分(分割)』を支払う余裕がある方のみなんですね。

※2
債務整理、個人再生についてはこちらの記事でも詳しく説明しています。

個人再生(住宅ローン特則)のメリット

  • すでに期限の利益を喪失している場合は、期限の利益を回復できる(再び住宅ローンの分割払いが可能になる
  • 住宅ローン滞納分の分割支払いが可能になる

個人再生(住宅ローン特則)のデメリット

  • この方法を利用できるのは、『月々の住宅ローン+滞納分(分割)』を支払う余裕のある方のみ
  • 個人再生と住宅ローン特則の利用条件を両方満たす必要がある
  • 弁護士に依頼する必要があるため、高額な費用(50万円~)がかかる

個人再生・住宅ローン特則の利用条件

まず、個人再生の利用条件をあげていきます。

  • 法人はなく個人
  • トータルの借金が5,000万円以下(住宅ローンを除く)
  • 計画通り支払いを進めていけるだけの安定収入・支払能力がある
  • 過去に破産経験がある場合は、破産から7年以上経っている

さらに、住宅ローン特則独自の利用条件もあります。

  • 代位弁済後の場合は、代位弁済が行われてから6ヶ月以内
  • 対象の住宅は、個人が所有している住宅である
  • 対象の住宅ローンの用途は、住宅の購入代金またはリフォーム代金である
  • 対象の住宅ローンはもともと分割払いの契約である
  • 対象の住宅(建物)の床面積の半分以上が自らの居住用スペースである
  • 対象の住宅につけられている抵当権が住宅ローンのみである

ちなみに、住宅ローン以外の借金がない場合でも住宅ローン特則を利用できます。

個人再生(住宅ローン特則)を利用できるのはいつまで?

こちらも任意売却同様に、競売が進むにつれて困難になってしまいます。

遅くても、担保不動産競売開始決定通知が届いた段階で準備を始めるようにしましょう。

法律事務所を選ぶときのチェックポイント

個人再生を素人がひとりで行うのは難しいです。

弁護士などのプロにお願いするようにしましょう。

ここで、いくつか『法律事務所を選ぶ際のチェックポイント』を紹介しますので、参考にしてみてください!

  • 債務整理に特化した事務所か?
  • 債務整理に精通した弁護士は多数在籍しているか?
  • 料金体系が明確か?不明瞭な点はないか?
  • ホームページに、代表者やスタッフの名前・写真が載っているか?
  • ホームページに、債務整理に関する実績が載っているか?
  • ホームページに、実際の事例・体験談・口コミ等が載っているか?
  • 相談時、個人再生のメリットだけではなく、デメリットやリスクも説明していたか?

法律事務所の選び方については、下記でより詳しく紹介していますので、こちらもぜひ参考にしてくださいね。

個人再生費用の相場は?最低でも50万円

個人再生を弁護士に依頼した場合、高額な費用がかかります。

相場を調べてみました。

  個人再生
相談料 30分ごとに5,000~1万円
(無料の場合あり)
着手金 30万円
報酬金 20万~30万円
実費 1万~2万円

まとめ

最後に、今回のポイントをおさらいしておきましょう。

住宅ローン滞納~競売開始までの流れ

段階 時期の目安
(滞納開始から数えて)
主なできごと
督促状・催告書が届く 1~3ヶ月後 支払いを催促する督促状・催告書が届く
期限の利益を喪失する 6ヶ月後 銀行から、住宅ローン残高の一括支払いを求められる
代位弁済が行われる 6ヶ月後 保証会社から、住宅ローン残高の一括支払いを求められる
担保不動産競売開始決定通知が届く 7ヶ月後 競売開始が決定する

家のローンを払えない場合の3つの対策

対策 可能な時期 どんな方にオススメ?
借入先の銀行に相談 代位弁済前 月々の住宅ローン支払額を減額すれば支払いを続けていける方
任意売却 担保不動産競売開始決定通知が届いた段階 競売よりは高い金額で売りたい方
個人再生の住宅ローン特則 担保不動産競売開始決定通知が届いた段階
  • 『月々の住宅ローン+滞納分(分割)』を支払う余裕がある方
  • 個人再生および住宅ローン特則の利用条件を満たしている方
  • 高額な費用(50万円~)を支払う余裕がある方

借入先の銀行に相談

  • 銀行によっては、一時的な元金返済据え置き、返済期間の延長(毎月の支払額の減額)などの対策を提案してもらえる
  • 元金返済の据え置きや、返済期間の延長を行うと、トータルで支払う利息が増えるので要注意(変更前・変更後の利息総額を必ず確認すること)

任意売却

  • メリット
    • 中古住宅市場の相場に近い価格で売却可能
    • 任意売却の諸費用は、基本的に売却代金から捻出できる(あなたの費用負担はなし)
    • 引越し時期などの調整が可能
  • デメリット
    • 結局、買い手が見つからず、競売になってしまう可能性がある
    • 債権者が許可しなかった場合、任意売却できない
    • 売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合、残りは分割で支払うことになる

個人再生(住宅ローン特則)

  • メリット
    • すでに期限の利益を喪失している場合は、期限の利益を回復できる(再び住宅ローンの分割払いが可能になる)
    • 住宅ローンの滞納分を分割で支払うことができる
  • デメリット
    • 利用できるのは『月々の住宅ローン+滞納分(分割)』を支払う余裕がある方のみ
    • 個人再生と住宅ローン特則の利用条件を両方満たす必要がある
    • 弁護士に依頼する必要があるため、高額な費用(50万円~)がかかる

住宅ローンの支払いが遅れたり、滞納してしまったりするのは、決して珍しいことじゃありません。

失業・病気・減給によって一時的に支払いが難しくなるのは、だれにでも起こりうることですよね。

しかし、そこから転げ落ちるように人生が一変してしまうのか、なんとか踏みとどまるのかはその人次第です。

ですから、今現在、住宅ローンの支払いを遅延している方はもちろん、順調に支払いしている方も、『もしも』に備えておくようにしましょう。

最後に、実際に住宅ローンの支払いが困難になった体験談をいくつか紹介しておきますので、ぜひご覧になってみてください。

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