住宅ローン滞納後、金融機関から届く通知表一覧。最悪シナリオを避けるには?

「念願のマイホームを手に入れたのに、住宅ローンの支払いがきつい。」

「リストラに遭い、ローンの支払いが遅れている。」

もし住宅ローンの支払いが滞ったら、マイホームはどんな運命を辿ることになるのでしょう?すぐに差し押さえられ、家族は家を追い出されてしまうのでしょうか?

できることなら我が家を手放したくないですよね。

今回は、住宅ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れ、そして最悪のシナリオにならないための方法を紹介しています。

すでに催促状が来ている場合でも、まだ間に合うかもしれません。

今は順調にローンを支払うことができているあなたも、「もしもの時」に備えて、知識を蓄えておきましょう。

  • 【目次】
  • 住宅ローンが払えない!まずは金融機関に相談を
  • 金融機関から届く通知は必ず確認すること!
  • 競売の流れ
  • 競売になる前に任意売却を
  • 結局、住宅ローンの返済を滞納したらどうすれば良いか

住宅ローンが払えない!まずは金融機関に相談を

もし突然のリストラや病気で収入が減り、住宅ローンが払えなくなったらどうなるのでしょう。

まずは滞納する前に金融機関(住宅ローンの借入先)に相談することをお勧めします。収入減少が一時的なら、以下のような対策をとることができます。

  • しばらくの、間利息だけを支払い、元金は据え置きにしてもらう
  • 返済期間を延長して月々の支払額を減らしてもらう
  • 貯蓄を崩したり生命保険を解約し、繰り上げ返済をして月々の返済金額を減らす

これらの対策をしても支払いが厳しくローンを滞納してしまった場合は、どうすればよいのでしょうか?

金融機関からの通知は必ず確認すること!

住宅ローンを滞納すると、初めの頃は「払ってください」という催促状や催告状が金融機関から届きます。

競売予告通知(送られない場合もある) 【危険度★】

「このまま滞納を続けると最終的には競売にかけられます。早く滞納分を支払ってください。」という通知です。

金融機関としても「できれば競売は避けたいので、その前に今後の支払いについて相談したい」と思っています。

この時点で「いつまでに支払うように」という期限は設けられていませんが、「この日までに連絡ください」という期限が設けられている場合は、速やかに連絡を取って相談することをお勧めします。

代位弁済予告通知(滞納後3~6ヶ月以内に届く) 【危険度★★】

住宅ローンを借りる際、金融機関とは別に保証会社との間で保証委託契約を結びますが、この契約は「万一、住宅ローンを返済できなくなった場合、あなたに代わってこの保証会社が金融機関に住宅ローンの残金を全額立て替えて支払う」というものです。

この「立て替えて支払う」ことを「代位弁済」というのですが、代位弁済支払予告通知では、「このまま滞納を続けると、保証会社があなたのローン残金を全額立て替えて金融機関に払ってしまいます。

そうすると住宅ローンの残金+(遅延損害金として)14%の利息をその保証会社に一括で支払わなければいけなくなりますよ」という通知です。

代位弁済予告通知は事実上最後通牒です

とにもかくにも通知書にある支払期日までに金融機関に連絡しましょう。

1ヶ月分でも支払えば、代位弁済までの期間を延長してもらえる可能性がありますので、窓口で相談してみましょう。

期限の利益の喪失通知(滞納後3~6ヶ月後に届く) 【危険度★★★】

期限の利益の喪失とは、簡単にいうと「あなたは分割でローンを支払っていくという契約に違反したので、分割という利益を失い、一括で返済しなくてはいけなくなりました」ということです。

この通知には、「○月✕日までに残りの住宅ローンを全額支払ってください」と書かれています。

支払い期限は1週間以内など、ほとんど余裕がない場合が多いです。

この通知が来ると、分割払いはできなくなります。もちろん一括で返済できれば問題ないですが、大抵の人は払えません。

そこで、金融機関はあなたからの支払いに見切りを付け、保証会社へ支払いの請求をします。それが次の代位弁済です。

代位弁済通知(「期限の利益の喪失通知」が来てから数日中に届く) 【危険度★★★★】

この時点で、すでにあなたの住宅ローンの残金は、保証会社から金融機関に一括で支払われています。

つまり、債権者が金融機関から保証会社に切り変わったことになりますので、この通知は金融機関ではなく、ローンの保証会社から届きます。

そこには、「保証会社があなたに代わってローン残金の支払いをしたこと、債権者が金融機関⇒保証会社になったこと、このまま支払わないと不動産を競売にかけること」などが書かれています。

通知に支払いの期限が明記されている場合と、「直ちに支払ってください」としか書かれていない場合がありますが、どちらにしても、あなたはローンの残金と遅延損害金(代位弁済日の翌日から完済するまでの期間分の利息(年利14%))を一括で支払わなければいけません

ちなみに、代位弁済が行われると団体信用生命保険は解約されてしまいます。

あなたに万一のことがあっても、残された家族には何の保証も残らないことになります。

担保不動産競売開始決定通知(代位弁済通知後1ヶ月程度で届く)【危険度★★★★★】

ローン残金+遅延損害金を一括で支払うことができなければ、債権者(保証会社)が裁判所に競売の申し立てをします

そして、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この通知は、「あなたの住宅を競売にかけます」というものです。

この通知がくるのと同時期に登記簿には差押登記がされますので、自由に売却することができなくなります

ここまで説明した、「住宅ローンの滞納後、金融機関(や保証会社)から届く通知」を、一覧で表にしてまとめてみました。

通知の名称 内容 滞納が始まってから、いつ頃届くか 危険度
競売予告通知 このまま滞納すると、最後は競売にかけられるから早く滞納分を支払ってください(送られない場合もある) 2ヶ月(銀行など)~
5ヶ月(住宅金融支援機構)
代位弁済予告通知 このまま滞納すると、保証会社が代位弁済することになるので早く滞納分を支払ってください(送られない場合もある) 3ヶ月(銀行など)~
6ヶ月(住宅金融支援機構)
★★
期限の利益の喪失通知 分割して払うという契約は無効になったので、全額を一括で払ってください ★★★
代位弁済通知 保証会社が代位弁済したので残債+遅延利息を一括で保証会社に払ってください ★★★★
担保不動産競売開始決定通知 一括での返済がなかったので、担保の不動産は競売にかけられます 4ヶ月(銀行など)~
7ヶ月(住宅金融支援機構)
★★★★★

では、競売開始決定の通知が来た後はどうなるのでしょうか?

競売の流れ

競売開始決定通知を受け取ってから競売にかけられて家を失うまでの流れを追っていきましょう。

競売通知から2ヶ月後

物件の調査が開始されます。

調査は、裁判所から派遣された執行官が行い、調査資料を作成します。その資料に基づいて、プロの鑑定士が競売の基準となる鑑定資料を作成します。

4ヶ月後

入札期間を知らせる通知が届きます。

また競売情報が、新聞やインターネットで公開されます。

6ヶ月後

入札が開始されます。

これはヤフオクなどと同じ仕組みで、提示された商品(競売物件)に対して、ここまでなら払っても良いという金額を入札者が申し出ます。

複数の入札者があった場合は、その中で最も高額を申し出た人が落札者となります。

およそ8ヶ月後

落札者が入金を済ませると、物件の所有権が落札者に移されます

そうなるともうあなたの住宅ではなくなるので、出て行かなくてはなりません。

あなたがそのまま居座った場合は、落札者は法的な手続きに基づいて、あなたを強制的に立ち退かせることができます。

出て行けばそれで終わりではありません。

落札された金額以上に債権者(保証会社)へ支払うべき金額がある場合は、その差額を保証会社に支払わなければなりません。

通常は一括払いですが、保証会社によっては分割で支払うことも可能なので相談してみてください。

それでも支払いが困難な場合は、自己破産などの債務整理(詳しくは『「おまとめ」と「債務整理」どっちがお得?比較表』)をすることになります。

これが住宅ローンを滞納してから競売にかけられ、家を失うまでの流れです。

はたから見ると、競売は楽そうだと思うかもしれません。実際すべて裁判所が行なってくれるのであなたはただ見ているだけです。

しかし、競売だと市場価格(相場)の約60%~70%で落札されてしまいます

また、だれでも見ることができる媒体(新聞やインターネット)で、物件に関する住所(集合住宅であれば号室まで)などが公開されるため、近所に住んでいる人であれば、あなたの家が競売にかけられていることが分かってしまいます。

裁判所の閲覧室で競売情報を見ることもできますが、こちらでは個人情報も公開されてしまいます。

できれば競売は避けたい。その場合は、任意売却という方法があります。

競売になる前に任意売却を

任意売却とは、強制的な競売とは違い、自分の意思で売却することです。

ただし既に住宅ローンを滞納している場合は、債権者(住宅ローンを借りている金融機関)の合意が必要になります。

任意売却のメリット

競売より高く、相場に近い価格で売却できることです。

また、競売とは違い、急に立ち退きを命じられることもありませんし、周囲の人に知れ渡ることもありません。

ただし、住宅の内覧をしたいという人が来たら対応しなければなりませんので、部屋の整理整頓や掃除は必要です。

任意売却の流れ

  • 1不動産業者に自宅の評価・査定をしてもらい、売却の金額を決める。
  • 2広告・内覧などによる売却活動をする。
  • 3買いたいという人が現れたら売買契約を結ぶ。
  • 4債権者に抵当権抹消(不動産を住宅ローンの担保から外す)の合意を得る。
  • 5債権者に住宅ローン残金の支払い方法(一括か分割で払えるのか)を相談し、決済する。
  • 6所有権を移転し、物件を引き渡す。

これで終了ですが、あなた一人ではとうていできませんので、弁護士か任意売却を扱っている不動産業者にお願いすることになります。

ネットで検索すると、こうした事例を扱っている業者が多く見つかると思います。

任意売却に必要な費用

媒介手数料はもちろん、抵当権抹消費用・滞納管理費・差押え解除費用などの経費は債権者が負担するのが原則なので、費用がかかりません

10~30万円程度なら、引越し費用まで債権者が負担してくれる場合もあります。

任意売却にかかる時間

通常は2~3ヶ月くらいですが、買い手が現れなければ、いずれ競売にかかることになってしまいます。

任意売却をしたい場合は早めに行動しましょう。

結局、住宅ローンの返済を滞納したらどうすれば良いか

  • 1当然ですが、まず滞納しないで済むように、色々と手を打ってみることです。
  • 2それでも滞納してしまったら、できるだけ早い時期(できれば滞納が始まる前)に金融機関に相談しましょう。
    金融機関にとっても、払い続けてもらった方が助かるので、親身に相談に応じてくれるはずです。
    「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」が届く前であれば、一括での支払いを避けることができます。
  • 3どうしても支払いを続けるのが無理な場合は、担保である自宅を処分して、支払いに充てることになります。
    ただし、債権者や裁判所主導で行われる「競売」になってしまうと、色々不利な条件を飲まざるを得ないので、担保不動産競売開始決定通知が来る前に「任意売却」に持ち込めるよう、頑張りましょう。

最後に、注意点です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は、かなり親切(?)で、競売や代位返済の前に予告をしてくれたり、競売ではなく任意売却を薦めたりしてくれるようですが、それ以外の金融機関は、予告無しに、ある日突然通知書を送りつけてくることもあるようです。

金融機関から届く通知は、注意深く内容を確認するようにしましょう。

→ 税金滞納・料金滞納の事例と対処法

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