「マンションの管理費を毎月1万円を払っていますが、正直納得できません。家賃を毎月10万円以上払っているのに、さらにお金を払わなきゃいけないの？」

「月1万2,000円の管理費の滞納を重ねてしまい、管理組合と話して分割で滞納分を払っています。しかし、住宅ローンの返済を優先していて、お金がありません。管理費の免除は可能ですか？」

「築8年目のマンションの管理組合理事長をしています。新築時より常習的に管理費を払わない人がいるのですが、その人に遅延損害金の請求はできますか？」

マンションに済んでいると、家賃や住宅ローン以外に負担しなければならない費用があります。たとえば、管理費がそうですね。

賃貸分譲を問わず、必ず支払わないといけません。

分譲マンションの場合は、さらに修繕積立金の積立が必要になりますね。

しかし、払わなければならないとわかっていても、毎月の家賃や住宅ローンの支払いが大変なのに、さらに管理費や修繕積立金を支払うのはけっこうキツイもの・・・。

事実、国土交通省が発表した平成30年度の統計データによると、実にマンションにお住まいの方の約25%が管理費を滞納しているんです。

国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果［データ編］』
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

「そんなに支払っていない人が多いなら、自分も払わないでいいかな・・・」

私もマンション暮らしが長かったので、お気持ちはとてもよくわかります。

ただ、管理費を滞納すると思った以上に大問題になってしまうことがあるので、注意が必要です・・・。

というわけで、こんにちは。
今回はマンションの管理費滞納に潜むリスクをみなさんにお伝えするため、マンション管理組合の理事長として滞納者への対応をおこなった経験のある方へ取材をおこないました、当サイト・ファイグー編集部の喜多沢です。

さて、私も以前は賃貸マンションで暮らしていたわけですが、当時はあまり金銭的な余裕がなく（今もですが・・・）、管理費の支払いがかなり重荷になっていました。

そこで、なんとかして管理費を払わずに済む方法はないかと真剣に考えたものです。

しかし、調べれば調べるほど、管理費は払わなければならないものだとわかりました。

なぜなら、管理費を居住者が負担することは、区分所有法という法律で定められているルールだからです。

実は今回、この記事を執筆するにあたり、マンション管理組合の理事長を経験したことのあるおふたりに、管理費の滞納状況や滞納者への対応をくわしく取材したのですが、管理費滞納は放っておくと、裁判にまで発展することがあるんだそう・・・。

その方の場合、17年にわたって約600万円の管理費を滞納し続け、最終的に自宅を差し押さえられ競売にかけられマンションを追い出されてしまったのですが、世の中には心臓の強いひとがいるんですね・・・。

妙に関心してしまいました。

もしあなたがそんな強メンタルの持ち主なら話は別ですが、多くの方はこれから先もしばらくは今のお家に済みたいと思っているはずです。

数千万円、またはそれ以上のお金をかけてマンションを購入したのに、差し押さえられて住む場所がなくなってしまう・・・。

そんな状況は絶対に避けたいですよね。

そこで、今回は私たちファイグー編集部が徹底取材をし、最初に【マンションの管理費を滞納した後の流れ】を解説していきます。

そして、それから管理費の滞納にどんなリスクがあるのかをお伝えしていきます。

ただ、なかには「お金がなくて管理費が払えない・・・」という方もいらっしゃるかもしれません。

そんな方のために、【管理費の支払いが難しい場合にやるべきこと】も総力取材で教えていただきました。

すでに管理費を滞納してしまっていたとしても、まだ裁判所から督促がきていないのであれば十分に間に合います。

そのために必要な情報は、この記事をとおしてきちんとお伝えしますので、ぜひ最後までお付き合いください。

それでは本編のスタートです。

• 目次
• 要注意！マンションの管理費滞納で差し押さえを受けることもある
  • 【滞納期間1ヶ月】督促スタート
  • 【滞納期間2～3ヶ月】督促状が届く
  • 【滞納期間4～5ヶ月】内容証明郵便で督促状が届く
  • 【滞納期間6ヶ月以上】裁判になる
  • 最悪の場合は財産の差し押さえ！分譲の場合は競売にかけられることも・・・
• 管理費を居住者が負担するのは法律で決まっているルール
  • 管理費は『集合住宅の管理のためにみんなで負担する費用』
  • 分譲マンションの場合は管理費とは別に修繕積立金も必要
• 支払いが難しい場合は『支払期日延期』または『分割払い』の相談を
  • とにかく早めに相談をする
  • 支払期日延長の相談をする
  • 分割払いの相談をする
  • きちんと相談すれば遅延損害金をカットしてもらえる可能性大
• まとめ

要注意！マンションの管理費滞納で差し押さえを受けることもある

それでは、マンションの管理費を滞納するとどうなってしまうのかをみていきましょう。

なお、今回は、分譲マンションの管理組合理事長として管理費の徴収に携わっていた、以下のおふたりが取材に協力してくださいました（お名前は仮名です）。

おふたりとも、居住者に管理費や修繕積立金を滞納されてしまい、滞納料金の回収したご経験をお持ちです。

広瀬さんがお住まいのマンションの場合、17年にわたり約600万円もの管理費・修繕積立金の滞納があったそうで、この金額には驚きのひと言ですよね・・・。

まずは、当時おふたりが滞納者へどのように対応していたのかを振り返っていただきつつ、マンションの管理費滞納後の流れを見ていきたいと思います。

【滞納期間1ヶ月】督促スタート

マンションの管理費を滞納した場合、まず滞納から1ヶ月以内をメドに督促があります。

督促方法は基本的に書面または電話のいずれかです。

ただし、分譲マンションの場合は居住者同士で管理組合をつくっていることが多く、このケースでは管理組合の担当者が訪問で督促をおこなうこともあります。

とはいえ、この時点ですぐに支払いを求められるわけではありません。

また、なかには居住者自身が管理費の滞納に気づいていないこともあります。

まずは管理費が支払われていない事実の確認と、滞納理由の説明を求められるわけですね。

つまり、この時点で滞納額を支払えばなんの問題もありません。

【滞納期間2～3ヶ月】督促状が届く

督促に応じず滞納期間が2～3ヶ月になった場合、支払期限つきの督促状が届きます。

事実、平成31年4月26日に国土交通省が発表したデータによると、約75%のマンションが「管理費の滞納者に対して文書などで督促をおこなう」と回答しています。

国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果［データ編］』
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

【滞納期間4～5ヶ月】内容証明郵便で督促状が届く

督促状が届いたにも関わらず、さらに管理費の支払いを無視していると、今度は内容証明郵便で支払期限つきの督促状が届きます。

「普通郵便の督促状となにが違うの？」と思う方もいらっしゃるかもしれませんね。

内容証明郵便とは、いつ・誰から誰に対して・どんな内容の書面が送られたかを郵便局が証明する郵便のことです。

『管理費の督促を何月何日におこなったか』を第三者である郵便局が証明するため、『督促をしたにも関わらず管理費を支払ってもらえなかった証拠』になります。

つまり、マンションの管理組合や管理会社が、滞納額を法手続きで回収する準備をはじめたということです。

【滞納期間6ヶ月以上】裁判になる

内容証明郵便による督促を受けた後も管理費を滞納し続けた場合、今度は管理組合や管理会社ではなく、裁判所から支払い命令の書面が送られてきます。

「裁判なんて大げさな・・・」

いやいや、管理費の滞納が原因で裁判になっている例は意外に多いんですよ・・・。

国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果［データ編］』
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

少額訴訟

少額訴訟とは、請求額が60万円以下の場合に利用できる裁判制度のことで、以下のメリットがあります。

少額訴訟をおこなう場合、簡易裁判所の裁判官にアドバイスをもらいながら手続きを進めますので、弁護士などの専門家を頼る必要がありません。

また、訴訟にかかる費用は、請求額に応じた印紙代と郵便切手代のみです。

郵便切手代は簡易裁判所ごとに異なりますが、たとえば東京簡易裁判所の場合は3,910円ですから、印紙代を含めても訴訟費用は4,910～9,910円程度です。

そのため、管理費の滞納額が低額の場合は、管理組合や管理会社から少額訴訟を起こされる可能性があります。

もし訴えを起こされてしまった場合は、判決日から2週間以内に異議申立をおこなって裁判を続けるか、判決に従って滞納している管理費を支払うしかありません。

ただし、一括での支払いが難しい場合、支払期限を設定したうえで分割払いに応じてもらうことも可能です。

支払督促の申立

支払督促の申立も、簡易裁判所を通じて滞納額の一括支払いを請求する手続きです。

支払督促の申立には、少額訴訟のように請求額の上限がありません。

そのため、管理費の滞納額が高額なケースに利用されます。

この場合、以下の対応をおこなわなければ、滞納額の一括支払いを求める判決が出てしまいますので、注意してください。

裁判の結果、管理組合や管理会社の訴えが認められた場合は、滞納額を支払わなければいけません。

ただ、裁判を通じて管理組合や管理会社と話し合うことで、分割払いに応じてもらえる可能性はあります。

支払督促の申立については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも一緒にご覧になってみてくださいね。

支払督促が届いた時の対処法。強制執行・差し押さえを防ぐ手順

最悪の場合は財産の差し押さえ！分譲の場合は競売にかけられることも・・・

管理組合や管理会社から少額訴訟や支払督促の申立を起こされているにも関わらず、以下のような対応をおこなった場合は、財産を差し押さえられます。

差し押さえの対象となるのは、主に以下のような財産です。

分譲マンションにお住まいの場合は、家そのものが差し押さえられ、競売にかけられることもあります。

ちなみに、これも広瀬さんのケースが例外なわけではなく、管理費の長期滞納者に対する差し押さえ・競売は一定件数おこなわれています。

国土交通省『平成30年度マンション総合調査結果［データ編］』
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

財産の差し押さえについては以下の記事でくわしく解説していますので、こちらも参考にしてくださいね。

給料・預金・車はどう差押えられるのか？強制執行を事例で解説

管理費を居住者が負担するのは法律で決まっているルール

「なぜ管理費を払わなければいけないの？」と考えている方は、きっと私だけじゃないはずです。

でも、管理費はマンションを管理・維持するために必要なお金。

ということで、ここからはマンションの管理費や修繕積立金がなにに使われているのかをみていきたいと思います。

管理費は『集合住宅の管理のためにみんなで負担する費用』

管理費とは、カンタンにいうと、マンションを管理してもらうために居住者が支払う費用です。

集められた管理費は、主に以下のような目的で日常的に使用されています。

「高い家賃を払っているんだから、管理費もそこから出してくれればいいのに・・・」

そんなふうに考える人もいらっしゃるかもしれませんね。

でも、マンションの管理費を居住者が別途負担しなければいけないのは、以下のように区分所有法で定められているルールなんです。

日が落ちると通路の照明がついたり、日常的にエレベーターを使ったりできるのは、『みんなが管理費をきちんと払っているから』なんですね。

分譲マンションの場合は管理費とは別に修繕積立金も必要

管理費の支払いが必要なのは、賃貸でも分譲でも同じです。

ただ、分譲マンションに住んでいる場合は、大半のケースで管理費とは別に修繕積立金の支払いも求められます。

修繕積立金の主な使いみちは以下のとおりです。

管理費は、『日常的にかかる費用』をみんなで負担するためのものでしたよね。

一方、修繕積立金は、マンションを何十年も住みやすい状態に維持するためのお金、共用部分や共用設備の修繕費用を蓄えておくためのお金です。

たとえば、外壁塗装はまさに修繕のひとつです。
マンション全体に足場を組んで、外壁塗装がおこなわれているのを見たことがありませんか？

この費用は、居住者から集めた修繕積立金から出ているんです。
つまり、管理費や修繕積立金が滞ると、以下のようなことが起こってくるわけですね。

支払いが難しい場合は『支払期日延期』または『分割払い』の相談を

「転職などで収入が減ってしまった・・・」
「思わぬ出費でお金がなくなってしまった・・・」

さまざまな事情で管理費を期日までに支払いができないこともあると思います。

そこで、管理費が支払えないときにやるべきことを片桐さん・広瀬さんのおふたりに教えてもらいました。

とにかく早めに相談をする

管理費を支払えない状況になったら、なるべく早めに管理会社や管理組合に相談しましょう。

相談は、支払期日前に自分からおこなうのが効果的です。

また、どんなに遅くとも、管理会社や管理組合から最初に督促があったタイミングできちんと事情を伝えてください。

支払期日延長の相談をする

もちろん、ただ「管理費を払えない」と伝えるだけではダメです。

支払いの目処が立っている場合は、『いつまでに支払えるか』をきちんと伝えて支払期日延長の相談をしましょう。

いつまで期日を延ばしてもらえるかは管理会社・管理組合のルール次第ですが、2～3ヶ月の延長は可能です。

分割払いの相談をする

支払いのメドが立っていない場合は、『いつまでにいくらなら支払えるか』を伝えてください。

こちらも管理会社・管理組合のルールによりますが、管理費の分割払いに応じてもらえることがあります。

きちんと相談すれば遅延損害金をカットしてもらえる可能性大

管理費を滞納した場合、滞納額とは別に遅延損害金を請求されることもあります。

遅延損害金とは支払いの滞納に対する罰金のようなもので、年14.6%の遅延損害金が設定されているマンションが多いです。

もちろん、マンションによっては年14.6%を超える遅延損害金が発生する場合もありますので、管理規約をよく確認しておきましょう。

このような余計な出費を増やさないためにも、支払期日延長や分割払いの相談をすることが大切です。

ちなみに、悪質な滞納を繰り返した場合、遅延損害金を免除してもらうことはできません。

督促を無視して管理費を滞納し続けるのは絶対にやめてください。

まとめ

それでは最後に、この記事で紹介したマンションの管理費滞納のポイントをおさらいしましょう。

マンションの管理費滞納が原因で差し押さえを受けることもある

• 滞納期間1ヶ月・・・書面・電話・訪問による督促がある
• 滞納期間2～3ヶ月・・・支払期限つきの督促状が届く
• 滞納期間4～5ヶ月・・・内容証明郵便で支払期限つきの督促状が届く
• 滞納期間6ヶ月以上・・・裁判になる
  • 滞納額が60万円以下の場合・・・少額訴訟を起こされるケースが多い
  • 滞納額が60万円超の場合・・・支払督促の申立を受けるケースが多い
    • 判決後は一括または分割で滞納額を支払わなければならない
• 裁判所からの督促を無視したり、判決どおりに支払いをおこなわなかった場合は財産が差し押さえられる
  • 差し押さえの対象となる財産
    • 給与
    • 銀行口座
    • 年金
    • 生命保険解約返戻金
    • 自動車
  • 分譲マンションの場合は家そのものが差し押さえられ、競売にかけられることもある

管理費を居住者が負担しなければいけない理由

• 管理費を居住者が負担することは区分所有法で定められている
• 管理費の使いみち
  • 共用部分の清掃費用（エントランス・通路・階段・エレベーターなど）
  • 共用設備の水道光熱費（エレベーター・自動ドア・防犯カメラ・照明など）
  • ゴミ処理費・ゴミ置き場の管理
  • 管理人の人件費（管理人が常駐している集合住宅の場合）
  • 管理組合の運営費（管理組合がある集合住宅の場合）
• 修繕積立金の使いみち
  • 屋根部分の防水・修繕工事費用
  • 外壁の塗装・修繕費用
  • 電気設備の交換・修繕費用（エレベーター、自動ドア、防犯カメラなど）
  • ガス設備の交換・修繕費用
  • 給排水設備の交換・修繕費用
  • 消防設備の点検・メンテナンス費用（火災報知器、消火栓など）
  • 共用通信設備の導入費用（インターネット、ケーブルテレビなど）
  • 立体駐車場設備の点検・メンテナンス費用（立体駐車場がある集合住宅の場合）
  • 管理人室・共用施設の点検・メンテナンス費用（管理人室や共用施設がある集合住宅の場合）
• 管理費を支払わなければ、居住者にもデメリットが発生する
  • 定期清掃ができず、マンションの共用部分が汚れる
  • エレベーターやエントランスの自動ドアが故障しても、修理ができない
  • 外壁などの修繕ができないため、マンション自体の価値が下がる

管理費が支払えない場合の対処法

• とにかく早めに相談をする
  • できれば、支払期日の前に自分から管理会社や管理組合に事情を伝える
• 支払期日延長の相談をする
  • 管理会社・管理組合によっては2～3ヶ月の延長に応じてもらえる
• 分割払いの相談をする
  • 管理会社・管理組合によっては、分割払いに応じてもらえる
• きちんと相談すれば遅延損害金を払わずに済む可能性が高い

いかがでしたか？

毎月のように高額な家賃や住宅ローンを支払っている状況で、さらに管理費を請求されることに対して、不満を持つのは私も同じです。

しかし、管理費は同じマンションに住む居住者が快適に暮らすために、みんなで負担しなければいけない費用。

滞納を続けると、最悪の場合は財産を差し押さえられたり、家を手放さなければいけなくなったりすることもありますので、きちんと支払うようにしてください。

また、どうしても支払いが難しい場合は、すぐに管理会社や管理組合に相談するようにしましょう。

ちなみに、当サイト・ファイグーにはマンションの管理費だけでなく、【やむを得ず滞納してしまうケースも多い、税金や公共料金】について特集した記事もあります。

以下に主な記事をピックアップしましたので、ぜひこちらも読んでみてください。

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